Maling af lejlighed i København — hvad koster det?

Nyistandsættelse kan ikke længere aftales

Siden 1. juli 2015 har lejeloven indeholdt en bestemmelse der i dag står i § 115, stk. 1: «Det kan ikke aftales, at lejeren ved fraflytning skal istandsætte andet end de dele af det lejede, som er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt.»

Boligministeriets vejledning til lovændringen formulerer konsekvensen: «Efter lovændringen er det ikke længere muligt at aftale vilkår om, at lejeren skal nyistandsætte det lejede ved fraflytning, hvis ikke der kan konstateres et egentligt vedligeholdelsesbehov.» Og videre: «Der kan derfor ikke længere indgås aftaler om "automatisk" istandsættelse.»

Der er to forbehold, og de er vigtige. Reglen gælder aftaler indgået efter 1. juli 2015 — ministeriet skriver, at ændringen «griber derfor ikke ind i eksisterende aftaler om pligt til nyistandsættelse ved fraflytning». Og forbuddet mod at aftale nyistandsættelse betyder ikke, at du aldrig skal nymale.

Ministeriet er tydelig på netop det: «Overtager lejeren lejemålet nymalet, kan lejeren dog efter ændringen fortsat komme til at skulle aflevere det lejede nymalet.» Og som tommelfingerregel: «Som en helt generel tommelfingerregel må lejeren forvente at skulle nymale lejemålet efter 5 år ved sædvanligt brug.»

Forskellen ligger i begrundelsen. Kravet skal hvile på et konstateret vedligeholdelsesbehov, ikke på en klausul i kontrakten.

Slid og ælde — den forenkling der er forkert

Du læser tit, at en lejer ikke hæfter for slid og ælde. Det er ikke rigtigt, og misforståelsen er dyr.

Fritagelsen i § 187 gælder kun den forringelse, «som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt». Har du overtaget den indvendige vedligeholdelse, hæfter du netop for slid og ælde på maling, tapet og gulve.

Ministeriets vejledning nævner eksemplerne direkte: «Skjolder efter billeder, huller efter skruer, mærker efter sko på paneler og afskallede døre vil som udgangspunkt være omfattet af begrebet slid og ælde, som lejeren kan komme til at hæfte for ved fraflytning, hvis lejeren har overtaget pligten til indvendig vedligeholdelse.»

Der er dog en grænse på beløbet. Vejledningen fastslår, at «de udgifter til istandsættelse, som lejeren er ansvarlig for, må ikke overstige, hvad der er rimeligt og sædvanligt».

Flyttesyn: udlejers pligter kan koste kravet

Her ligger den oplysning der oftest er værd penge, og som næsten ingen prisguide nævner.

Efter § 187, stk. 3 skal udlejere, der udlejer «mere end én beboelseslejlighed», syne lejligheden senest to uger efter at udlejeren er blevet bekendt med fraflytningen. Lejeren «skal indkaldes skriftligt til synet med mindst 1 uges varsel». Efter stk. 4 skal der udarbejdes en fraflytningsrapport, som udleveres ved synet eller sendes senest to uger efter.

Og så kommer stk. 5: «Ved overtrædelse af stk. 3 og 4 bortfalder udlejerens krav på istandsættelse efter stk. 1.»

• Blev du indkaldt skriftligt, og med mindst en uges varsel?
• Blev synet holdt inden for to uger efter fraflytningen?
• Fik du en fraflytningsrapport ved synet eller senest to uger efter?

Er svaret nej til et af de tre, og udlejeren har mere end én beboelseslejlighed, kan istandsættelseskravet være bortfaldet. Reglerne kan efter § 189 ikke fraviges til skade for lejeren, og de gælder også lejeaftaler indgået før 1. juli 2015.

To ugers frist — og hvad der falder udenfor

Efter § 187, stk. 2 kan udlejeren ikke gøre kravet gældende, «når der er forløbet mere end 2 uger fra flyttesynet … eller fra fraflytningsdagen for lejemål, der ikke er omfattet af pligten i stk. 3».

Bemærk hvorfra fristen løber. Har udlejeren synspligt, regnes de to uger fra synet — ikke fra den dag du flyttede. Har udlejeren kun én lejlighed, regnes de fra fraflytningsdagen, og en længere frist kan i det tilfælde aftales.

Samme bestemmelse har en sætning der er lige så nyttig: «Udgifter til istandsættelse, der ikke er medtaget i fraflytningsrapporten, jf. stk. 4, er lejeren uvedkommende.» Kommer der altså en post på opgørelsen, som ikke stod i rapporten, er den som udgangspunkt ikke din.

Gem derfor rapporten, indkaldelsen og datoerne. De tre papirer afgør sagen, hvis der bliver uenighed.

Huslejenævnet

Er du ikke enig i opgørelsen, er det huslejenævnet og ikke maleren der afgør sagen. Efter lejelovens § 190 træffer nævnet afgørelse i tvister om §§ 187-189, og siden en lovændring i 2023 udtrykkeligt også i «tvister om tilbagebetaling af depositum i forbindelse med fraflytning».

Det koster 367 kr. at indbringe en sag i 2026. Får lejeren fuldt medhold, skal udlejeren betale 7.027 kr. til nævnet — lejerens eget gebyr refunderes ikke.

Beløbene taler for at gemme dokumentationen fra begyndelsen: indflytningsrapport, billeder ved indflytning, indkaldelse til flyttesyn, fraflytningsrapport og opgørelsen. Uden billeder ved indflytning er en diskussion om «samme stand som ved overleveringen» svær at vinde.

Billeder ved indflytning er det billigste du kan gøre

Lovens målestok er «samme stand som ved overleveringen». Uden dokumentation for hvad den stand var, står din hukommelse mod udlejerens — og en fraflytningsrapport skrevet af udlejer er det eneste papir der findes.

Det tager tyve minutter at rette op på, og det skal gøres ved indflytning, ikke ved fraflytning.

• Fotografér hver væg i hvert rum, med dagslys og uden møbler foran
• Fotografér tæt på hver skade: mærker, huller, skjolder, ridser i træværk
• Fotografér vinduernes bundstykker og karmene
• Tag et billede af indflytningsrapporten, hvis du får en
• Gem filerne et sted du kan finde dem om fem år, ikke kun på telefonen

Er du allerede flyttet ind uden billeder, så tag dem nu. Et billede taget i dag er stadig bedre end intet, fordi det dokumenterer at en given skade fandtes før fraflytningen.

Er lejligheden nymalet ved indflytning?

Det spørgsmål afgør mere end de fleste andre, og svaret bør stå i din indflytningsrapport.

Overtog du en nymalet lejlighed, er udgangspunktet at du skal aflevere den nymalet igen. Boligministeriet skriver det direkte: «Overtager lejeren lejemålet nymalet, kan lejeren dog efter ændringen fortsat komme til at skulle aflevere det lejede nymalet.»

Overtog du derimod en lejlighed der ikke var nymalet, kan der ikke kræves mere end den stand du fik den i. Det følger af § 187, stk. 1: «Det kan ikke pålægges lejeren at bringe det lejede i bedre stand end den, hvori lejeren overtog det lejede.»

Har du boet der længe, spiller tiden også ind. Ministeriets tommelfingerregel er, at man må forvente at skulle nymale efter fem år ved sædvanligt brug — men det er en tommelfingerregel og ikke en frist, og det konkrete behov afgør sagen.

Hvad det koster at male lejligheden

| Bolig | Gulvareal | Vægflade ca. | Loftflade ca. | Vejledende | |---|---|---|---|---| | Etværelses | 40 m² | 80-95 m² | 40 m² | 10.000-26.000 kr. | | Toværelses | 65 m² | 125-155 m² | 65 m² | 16.000-42.000 kr. | | Treværelses | 80 m² | 160-200 m² | 80 m² | 20.000-53.000 kr. | | Fireværelses | 100 m² | 200-250 m² | 100 m² | 26.000-67.000 kr. |

Tallene dækker vægge og lofter med to strøg. Spartling, spærregrund og træværk ligger oveni, og det er dem der oftest forklarer forskellen mellem to tilbud.

Kvadratmeter af hvad?

Satsen gælder behandlet flade, ikke gulvareal. Der er omkring dobbelt så mange kvadratmeter væg som gulv i en lejlighed, og det er derfor publicerede kvadratmeterpriser i markedet spænder fra 75 til 400 kr. for det samme arbejde.

Regnestykket kan du selv lave: rumhøjde gange rummets omkreds, minus vinduer og døre. Er der tre meter til loftet, som der er i mange ældre etageejendomme, skal tallet op tilsvarende.

Bed hvert tilbud oplyse antallet af kvadratmeter det er regnet på. Er de tre tal forskellige, er det opmålingen og ikke prisen der adskiller tilbuddene.

Hvad flytter prisen mest

Om boligen er tom

En tom lejlighed males hurtigere og billigere end en beboet. Ved fraflytning er den tom, og det trækker prisen ned — men tidsvinduet er til gengæld snævert.

Spartling

Huller efter skruer og billeder skal lukkes. Pletspartling ligger på 45-85 kr. pr. m² og fuldspartling på 85-140 kr. pr. m² efter samme vejledende markedsdata.

Spærregrund

Nikotin, sod og vandskjolder trænger gennem almindelig vægmaling uanset antallet af lag og kræver en spærrende grunder over hele den berørte flade.

Træværk

Døre, karme, gerigter og fodlister males med pensel og er den langsomste post pr. kvadratmeter. Bed om dem som en selvstændig linje.

Loftshøjde

Over cirka 2,6 meter skal maleren op på platform, og arbejdstiden pr. kvadratmeter stiger på hver flade.

Rækkefølgen: aftal med udlejer før maleren

Den vigtigste beslutning på hele siden er rækkefølgen, og den er gratis at få rigtig.

1. Find din lejekontrakt og se, hvad du har overtaget af vedligeholdelse
2. Find indflytningsrapporten og billeder fra dengang, hvis du har dem
3. Afklar med udlejer, hvilket omfang der skal istandsættes
4. Bed derefter maleren prissætte netop det omfang
5. Gem al dokumentation, indtil opgørelsen er endelig

Springer du trin tre, betaler du let for mere end du hæfter for. Og bestiller du en fuld istandsættelse, som kontrakten ikke kræver, kan du ikke få pengene igen bagefter — heller ikke selv om nævnet ville have givet dig ret.

Males i beboet stand eller i tom bolig?

Ved fraflytning er svaret givet: boligen er tom, og arbejdet ligger mellem to lejemål. Datoen er sjældent til forhandling, og det gør tilgængelighed vigtigere end pris. En maler der kan rykke i den rigtige uge, er reelt mere værd end en der er billigere en måned senere.

Bliver du boende, er billedet anderledes. Så kan arbejdet deles op rum for rum, og du kan tage rydning og afdækning selv. Det koster flere opstillinger og dermed lidt mere pr. kvadratmeter, men det er til gengæld til at bo i.

Regn med 3-5 arbejdsdage for en toværelses og 4-7 for en treværelses med ét sjak. Spartling og grunding forlænger det, fordi hvert lag skal tørre.

Hvad tilbuddet skal indeholde

• Kvadratmeter behandlet flade, opdelt på vægge, lofter og træværk
• Antal strøg, og om der grundes, pletspartles eller fuldspartles først
• Om spærregrund er med, og over hvilke flader
• Om malingen er inkluderet, og hvilken glans pr. rumtype
• Hvem rydder, afdækker og rydder op
• Startdato og varighed, og hvem der er kontaktperson
• Fast pris eller regning, og hvornår der betales

Bed om to referencer på flytteopgaver af samme størrelse. Danske Malermestre organiserer malerfirmaer og driver garantiordningen Byg Garanti, som dækker arbejde udført af medlemmer.

Forberedelse

1. Tøm boligen helt — også skabe, hvis de skal males indvendigt
2. Tag gardiner, skinner, lamper og billeder ned og fyld skruehullerne
3. Skru afbryder- og stikkontaktrammer af, eller aftal hvem der gør det
4. Vask fedtede flader af i køkken og entré
5. Aflever nøgle efter en aftale, hvis du ikke selv er der
6. Sig til om røg, tidligere vandskader eller skimmel

Punkt to er værd at gøre selv. At fylde skruehuller er ufaglært arbejde, og en lejlighed med hundrede huller er en post der kan mærkes, hvis maleren tager den.

Regler og tilladelser

Maling indvendigt kræver ikke byggetilladelse. København Kommune skriver dog, at «selvom et byggeri ikke kræver byggetilladelse, så skal det stadig overholde gældende byggelovgivning, lokalplaner og servitutter».

Er bygningen fredet, omfatter fredningen hele huset — også det indre — og enhver ændring kræver tilladelse fra Slots- og Kulturstyrelsen. Det er særlig relevant i en ældre lejlighed med original stuk. Slå adressen op i registret over fredede og bevaringsværdige bygninger.

Bevaringsværdig status vedrører husets ydre og rammer derfor ikke arbejdet indenfor. Kommunen har udpeget 8.629 bevaringsværdige bygninger i kommuneplanen — se siden om byggetilladelse.

Bor du i en andelsforening, er det vedtægterne og ikke kommunen der sætter rammen. De handler næsten altid om gennembrud og faste installationer, sjældent om farvevalg på en væg.

Skal væggene rettes helt op først, se spartling i København. Skal kun lofterne males, se loftsmaling i København. Ydelsen på landsplan står under priser på maling af lejlighed, og du kan sammenligne med Frederiksberg og Hvidovre.