Maling af lejlighed i Rødovre — hvad koster det?

To frister, det er værd at kende

Fristerne er ofte det, der afgør en uenighed. Udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal efter § 187, stk. 3 holde flyttesyn senest to uger efter at være blevet bekendt med fraflytningen, og du skal indkaldes skriftligt med mindst en uges varsel. Og efter stk. 2 er udgifter til istandsættelse, der ikke er medtaget i fraflytningsrapporten, dig uvedkommende. Overholdes reglerne ikke, bortfalder kravet efter stk. 5.

Hvad et flyttesyn handler om

Synet er ikke en forhandling om, hvad der er pænt — det er en konstatering af, hvad der er. Gå med rundt, tag dine egne billeder, og bed om at få skrevet ind, hvis du er uenig i en post. Det, der ikke bliver skrevet ned den dag, kan efter bestemmelsen ikke kræves senere. Er du forhindret, så send en, du stoler på, frem for at melde afbud — synet holdes alligevel.

Hvis I bliver uenige

Der findes en billig vej. Huslejenævnet afgør tvister om reglerne om istandsættelse ved fraflytning, herunder tvister om tilbagebetaling af depositum. At indbringe en sag koster 367 kr. i 2026, og beløbet refunderes ikke, selv om du får ret; får lejeren fuldt medhold, betaler udlejeren 7.027 kr. til nævnet. Det er tal, der gør det værd at læse rapporten igennem, før man betaler en regning.

To tilbud: dit eget og udlejerens

Er der uenighed om beløbet, er et konkret tilbud stærkere end en indvending. Bed en maler om et skriftligt tilbud på præcis de poster, der står i fraflytningsrapporten — hverken mere eller mindre. Ligger dit tilbud markant under det, udlejeren har regnet med, har du noget håndgribeligt at lægge frem. Bed om, at tilbuddet beskriver hver flade for sig, så det kan holdes op mod rapporten linje for linje.

Kvadratmeter af hvad?

Satsen i tabellen er pr. kvadratmeter behandlet vægflade, ikke pr. kvadratmeter bolig. En bolig på 60 m² har typisk 130-150 m² vægflade, når alle rum, gange og skabsvægge tælles med. Mål omkredsen af hvert rum, gang med lofthøjden, og træk cirka 2 m² fra pr. dør og 1,5 m² pr. vindue. Uden det tal regner tre malere på tre forskellige opgaver.

Hovedstadsniveauet — uden bystørrelsestillæg

Satserne er beregnet med hovedstadsniveauet i prismodellen, som ligger 12 % over landsgennemsnittet. Rødovre får ikke tillæg for bystørrelse, så de 12 % er hele forskellen — under de knap 17 %, der gælder de største byer i hovedstadsområdet. Forskellen er reel, men mindre end spændet mellem to tilbud på den samme bolig.

Prisen rum for rum

Med tabellens satser koster en stue på 25 m² gulv med cirka 55 m² væg mellem 4.700 og 10.200 kr. Et soveværelse på 12 m² med 35 m² væg ligger på 3.000-6.500 kr. En hel toværelses med 140 m² vægflade lander på 11.900-25.900 kr. for vægge og lofter. Spændet dækker forskellen mellem to lag på en flade i god stand og fuldspartling med træværket med.

Vedligeholdelse kræver ikke byggetilladelse

I Rødovre Kommune kræver vedligeholdelsesarbejde og indvendige ændringer inden for de eksisterende ydervægge ikke byggetilladelse. En indvendig maling er vedligehold, og der er derfor intet at søge. Det, der kan udløse en byggesag, er det, der undertiden kommer før: en bærende væg, der fjernes, eller et vådrum, der flyttes. Kommunen anbefaler desuden en forhåndsdialog ved om- og tilbygning af bevaringsværdige bygninger.

Servicemålene står per bygningstype

Skal der søges, oplyser Rødovre Kommune fire servicemål: 40 dage for sager af begrænset kompleksitet, simple konstruktioner og enfamiliehuse, 50 dage for industri og lager, 55 dage for etagebyggeri til erhverv og 60 dage for etageboliger. Kommunen tilføjer, at «sagsbehandlingstiden bliver regnet fra den dato, hvor sagen er tilstrækkelig oplyst» — altså fra ansøgningen er komplet, ikke fra den er sendt.

Er ejendommen fredet, er billedet et andet

Skellet er værd at kende. En bevaringsværdig bygning er udpeget af kommunen, og udpegningen handler om det ydre. En fredet bygning er udpeget af staten, og fredningen omfatter hele bygningen — også indvendige bygningsdele som stuk, paneler og fyldningsdøre. Er ejendommen fredet, skal en ændring af de dele derfor typisk aftales, før den udføres. Slå bygningen op: registeret viser begge kategorier.

Spartlingen er den post, der skiller tilbuddene

Det, der får to tilbud på samme lejlighed til at ligge tusinder fra hinanden, er skønnet over spartlingen frem for malingen. Antallet af huller, mærker og revner kan ikke tælles på et foto. Bed om, at spartlingen står som en selvstændig linje med et antal timer — så sammenligner du skønnene frem for slutsummerne, og du kan spørge den, der ligger lavest, hvad han har set i rummene.

Kan du selv male inden fraflytning?

Det kan du, men risikoen er større end besparelsen. Bliver arbejdet vurderet som ikke fagmæssigt udført, kan udlejeren kræve det gjort om, og så har du betalt for materialer plus regningen. Vil du gøre noget selv, så tag det, der ikke kan vurderes som malerarbejde: rydning, nedtagning af skruer og kroge, afvaskning af flader og bortkørsel af ting. Lad selve malingen ligge, hvis der er et syn i den anden ende.

Billeder ved indflytning er det billigste, du kan gøre

Det gælder næste gang, hvis ikke denne. Tag tyve billeder den dag du får nøglen — hvert rum, hvert loft, hver væg og nærbilleder af det, der allerede er slidt. Det tager et kvarter og er det materiale, en diskussion om stand faktisk afgøres på. Uden det står din hukommelse mod en rapport, og rapporten vinder.

Er lejligheden nymalet ved indflytning?

Det er den oplysning, der betyder mest for, hvad du kan komme til at skulle. Overtog du en nymalet lejlighed, kan der blive tale om at aflevere den i samme stand — mens du efter de samme regler aldrig kan pålægges at bringe det lejede i bedre stand, end du overtog det i. Står der i indflytningsrapporten, at væggene var slidte ved overtagelsen, er det den formulering, hele diskussionen står på.

Bor du i en almen bolig?

Så gælder der egne ordninger for vedligehold og istandsættelse, og de står i afdelingens eget regelsæt frem for i lejekontrakten alene. Spørg boligorganisationen, før du bestiller en maler: i nogle afdelinger udføres istandsættelse ved fraflytning af organisationen selv, og en regning, du har betalt privat, dækkes ikke bagefter. Det er én henvendelse, og den kan spare hele beløbet.

Bliver du boende?

Så er der ingen frister, og det ændrer strategien. Du kan dele arbejdet over to år, tage de rum, du bruger mest, først, og lægge malingen i den periode, hvor maleren har luft i kalenderen. Du kan også vælge en kulør, du selv holder af, frem for den neutrale — og du kan lade træværket vente, hvis det er helt. Det er den situation, hvor det giver mest mening at bede om prisen rum for rum frem for som en samlet sum.

Hvad et lag maling ikke kan skjule

Tre ting løser malingen ikke. En væg, der er ujævn i hele fladen, bliver ensfarvet ujævn frem for plan. En revne, der følger husets bevægelser, kommer igen inden for et år, medmindre den armeres. Og en fugtplet skal have årsagen fundet og standset først — males der over, vandrer skjoldet op gennem den nye film. Er noget af det i lejligheden, hører det i beskrivelsen.

Trapper uden elevator er en post, ingen skriver

Adgangen betyder mere i en etageejendom end kvadratmetrene. Maling, masse, bukke og afdækning skal bæres op, og ad en trappe til fjerde sal er det en halv times ekstra arbejde hver dag, arbejdet varer. Oplys etage, om der er elevator, om den må bruges til materialer, og hvor der kan holdes og læsses af — det er de oplysninger, der gør et tilbud præcist frem for cirka.

Hvornår rummene kan bruges igen

Malingen er tør at røre ved efter nogle timer, men den hærder færdig over dage. Møbler, der skubbes op mod en nymalet væg for tidligt, efterlader mærker, og tape på en frisk karm tager filmen med sig. Regn med et døgn, før der stilles noget mod væggene. Skal lejligheden afleveres, så læg sidste arbejdsdag mindst to dage før synet.

Hvad tilbuddet skal indeholde

Fem ting skal stå der: vægarealet pr. rum, om lofterne er med, timer sat af til spartling, om træværket er med og med hvor mange døre og vinduer, og antallet af arbejdsdage. Skal tilbuddet bruges over for en udlejer eller et huslejenævn, så bed om, at hver flade er beskrevet for sig — så kan det holdes op mod fraflytningsrapporten linje for linje.

Fem papirer, du skal gemme

Saml fem stykker papir i én mappe: lejekontrakten, ind- og udflytningsrapporten, fakturaen fra maleren, sedlen med produktnavn, glanstal og kulørkode pr. rum, og billederne fra før og efter. Det er det materiale, der gør en senere reparation usynlig — og en senere uenighed kort.

Sådan vælger du maleren i Rødovre

• Find kontrakt, rapport og billeder frem først — de afgør omfanget.
• Bed om et tilbud, der følger rapportens poster, hverken mere eller mindre.
• Få spartlingen som en linje med timer, ikke som en del af summen.
• Tjek CVR-nummer og ansvarsforsikring, og bed om en faktura frem for kontant afregning.
• Advarselstegn: et tilbud, der dækker «hele lejligheden» uden at nævne hvilke flader, og en pris pr. kvadratmeter bolig.

Sådan forbereder du lejligheden

• Fotografér hvert rum, inden der laves noget.
• Tag alt ned af væggene, og skru skruer og dyvler ud.
• Flyt møbler ud af rummene, eller ind midt i dem med afstand til væggene.
• Vask fladerne af, hvor der er tydelige mærker — en del af det er snavs.
• Aftal nøgle og adgang, hvis du er flyttet ud.
• Sørg for varme og udluftningsmulighed; begge ting styrer tørretiden.

Regler og tilladelser i Rødovre Kommune

At male en lejlighed indvendigt kræver ingen tilladelse i Rødovre Kommune: vedligeholdelsesarbejde og indvendige ændringer inden for de eksisterende ydervægge kræver ikke byggetilladelse. Bor du til leje, er det lejekontrakten og lejelovens regler om istandsættelse ved fraflytning, der afgør omfanget og betalingen — ikke kommunen. Skal der søges, oplyser kommunen servicemål på 40 dage for enfamiliehuse og simple konstruktioner, 50 for industri og lager, 55 for etagebyggeri til erhverv og 60 for etageboliger, regnet fra den dato, hvor sagen er tilstrækkelig oplyst.

Bevaringsreglerne retter sig mod det ydre. Kommunen skriver, at «når bygningen har status som bevaringsværdig, er det hele bygnings ydre, f.eks. facade, vinduer, døre, tag, kviste og skorstene — men også farver og materialer der er udpeget som bevaringsværdigt», og oplyser at have gennemført SAVE-registreringer i 31 områder eller bykvarterer. Er ejendommen derimod fredet, omfatter fredningen hele bygningen, også indvendige bygningsdele. Læs mere om kulturhistoriske kvaliteter i Rødovre og slå bygningen op i Fredede og Bevaringsværdige Bygninger.

Skal kun væggene eller kun lofterne males, kan du se satserne under indvendig maling i Rødovre og loftsmaling i Rødovre.