Loftsmaling i København — hvad koster det?

Hvad «indvendig vedligeholdelse» dækker

Ordet er defineret i loven, og definitionen er kort. Lejelovens § 111, stk. 2: «Ved indvendig vedligeholdelse forstås vedligeholdelse af lejligheden med hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve.» Hvidtning og maling af loftet hører altså med. Står der i kontrakten, at du har den indvendige vedligeholdelse, er det de fire ting, du har overtaget — hverken mere eller mindre.

Hvad loven siger om standen ved aflevering

Grundreglen er § 187, stk. 1: «Lejeren skal aflevere det lejede i samme stand som ved overleveringen med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt, og mangler, som det påhviler udlejeren at udbedre. Det kan ikke pålægges lejeren at bringe det lejede i bedre stand end den, hvori lejeren overtog det lejede.» Den sidste sætning er den, der oftest bliver glemt.

Slid og ælde fritager ikke automatisk

Her ligger den forenkling, der koster folk penge. Bestemmelsen fritager for slid og ælde, som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt. Har du selv den indvendige vedligeholdelse — den mest almindelige aftale i private lejemål — hæfter du netop for slid og ælde på maling, tapet og gulve. «Lejeren hæfter aldrig for slid og ælde» er derfor ikke rigtigt. Det afgørende er, hvem kontrakten placerer den indvendige vedligeholdelse hos.

Det kan ikke aftales væk

Der er en grænse for, hvad en kontrakt kan pålægge dig. § 115, stk. 1 fastslår, at bestemmelsen om vedligeholdelse ikke kan fraviges til skade for lejeren bortset fra en aftale om, at lejeren overtager vedligeholdelsespligten — og tilføjer: «Det kan ikke aftales, at lejeren ved fraflytning skal istandsætte andet end de dele af det lejede, som er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt.» En klausul, der går videre, er altså ikke gyldig, uanset at den er underskrevet.

«Automatisk» istandsættelse kan ikke aftales

Ministeriets vejledning til lejeloven er tydelig. Den skriver, at det efter lovændringen «ikke længere [er] muligt at aftale vilkår om, at lejeren skal nyistandsætte det lejede ved fraflytning, hvis ikke der kan konstateres et egentligt vedligeholdelsesbehov», og at «der kan derfor ikke længere indgås aftaler om "automatisk" istandsættelse». Kravet skal med andre ord begrundes i noget, der faktisk er konstateret ved synet — ikke i en standardklausul.

Men du kan godt komme til at nymale

Det er den anden halvdel, og den bliver ofte udeladt. Samme vejledning skriver: «Overtager lejeren lejemålet nymalet, kan lejeren dog efter ændringen fortsat komme til at skulle aflevere det lejede nymalet», og opstiller som «en helt generel tommelfingerregel», at lejeren må forvente at skulle nymale efter fem år ved sædvanligt brug. Overtog du en nymalet lejlighed og har boet der i adskillige år, er et krav om maling altså ikke i sig selv urimeligt.

Flyttesynet skal holdes inden for to uger

Her ligger de frister, der oftest afgør en sag. § 187, stk. 3: «Udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal syne beboelseslejligheden, senest 2 uger efter at udlejeren er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted. Den fraflyttende lejer skal indkaldes skriftligt til synet med mindst 1 uges varsel.» Fristen løber fra fraflytningen, indkaldelsen skal være skriftlig, og reglen gælder også lejeaftaler indgået før 1. juli 2015.

Står loftet ikke i rapporten, er posten dig uvedkommende

Fraflytningsrapporten er ikke en formalitet. § 187, stk. 2 fastslår, at udlejer ikke kan gøre krav gældende, når der er forløbet mere end to uger fra flyttesynet — og at «udgifter til istandsættelse, der ikke er medtaget i fraflytningsrapporten … er lejeren uvedkommende». Kommer der altså en regning for at male et loft, som ikke er nævnt i rapporten, er den efter bestemmelsen ikke din. Læs rapporten igennem, mens du står i lejligheden.

Bliver reglerne ikke fulgt, bortfalder kravet

Konsekvensen står direkte i loven. § 187, stk. 5: «Ved overtrædelse af stk. 3 og 4 bortfalder udlejerens krav på istandsættelse efter stk. 1.» Stk. 3 er synspligten og varslet, stk. 4 er pligten til at udlevere eller sende rapporten. Holdes de ikke, falder kravet altså væk — ikke kun den del, der er sen. Og efter § 189 kan bestemmelserne ikke fraviges til skade for lejeren.

Huslejenævnet koster 367 kroner

Er I uenige, findes der en billig vej. Efter § 190 afgør huslejenævnet tvister om disse bestemmelser, «herunder tvister om tilbagebetaling af depositum i forbindelse med fraflytning». At indbringe en sag koster 367 kr. i 2026, og beløbet refunderes ikke, selv om du får ret. Får lejeren fuldt medhold, skal udlejeren betale 7.027 kr. til nævnet. Det er de tal, der gør det værd at få kontrakt og rapport frem, før man betaler en regning.

Er lejemålet fra før juli 2015?

Én forskel er værd at kende. Ministeriets vejledning skriver, at ændringen «har virkning for aftaler, der indgås efter lovens ikrafttræden, og griber derfor ikke ind i eksisterende aftaler om pligt til nyistandsættelse ved fraflytning». Et lejemål indgået før 1. juli 2015 kan altså stadig indeholde et gyldigt krav om nyistandsættelse. Det er ministeriets udmelding og ikke en udtrykkelig lovbestemmelse — men det er grunden til, at kontraktens dato er det første, du skal finde.

Indflytningsrapporten er den anden halvdel

Reglen om, at du ikke kan pålægges at bringe lejemålet i bedre stand, end du overtog det i, kan kun bruges, hvis der findes en beskrivelse af den stand. Derfor er indflytningsrapporten og de billeder, du tog den første dag, det materiale, en diskussion om loftet faktisk afgøres på. Var loftet gulnet ved indflytningen, og står det i rapporten, er det ikke opstået i din lejeperiode. Find rapporten frem, før du henter tilbud.

København har 8.629 udpegede bygninger

Ejer du selv, er det værd at kende omfanget. Københavns Kommune har i kommuneplanen udpeget 8.629 bygninger som bevaringsværdige — bygninger med SAVE-værdi 1-3, opført til og med 1990. Udpegningen handler om bygningens ydre, og et loft inde i lejligheden er derfor ikke omfattet. Men tallet siger noget om sandsynligheden for, at netop din ejendom er vurderet, hvis der samtidig skal ske noget udvendigt.

«Selv om et byggeri ikke kræver byggetilladelse»

Kommunen formulerer et princip, der er værd at have med. Den skriver: «selvom et byggeri ikke kræver byggetilladelse, så skal det stadig overholde gældende byggelovgivning, lokalplaner og servitutter.» For en loftsmaling er der intet at overholde ud over det almindelige — men sætningen er den rigtige at huske, hvis malingen er en del af en større ombygning. Kommunen tilføjer, at hvis ejendommen «er omfattet af en lokalplan eller tinglyst servitut, vil det typisk være nødvendigt at søge tilladelse før du bygger om».

Tre måneder i gennemsnit, ikke fyrre dage

Skal der en byggesag til, før malerne kan komme, er der to tal at kende. De nationale servicemål er 40 kalenderdage for et enfamiliehus, 50 for industri og lager, 55 for etagebyggeri til erhverv og 60 for etageboliger. Københavns Kommune oplyser samtidig en aktuel sagsbehandlingstid på cirka tre måneder i gennemsnit. Det er det sidste tal, en tidsplan skal bygge på, hvis noget skal afklares før malerarbejdet.

Hovedstadsniveauet i tallene

Satserne i tabellen er beregnet med hovedstadsniveauet i prismodellen, som ligger 12 % over landsgennemsnittet, plus 4 % for bystørrelse. Det giver knap 17 % over landsgennemsnittet og er den højeste kombination i modellen. Et tilbud fra en maler, der kører ud fra en adresse længere væk, kan derfor se lavere ud — men kørslen kommer med, og en opgave med spartling strækker sig over flere dage med fremmøde hver gang.

Regnestykket på en toværelses

Loftfladen svarer til gulvarealet, og det gør regnestykket enkelt. En toværelses på 55 m² med lofter i alle rum koster efter tabellen 5.775-11.825 kr. for to lag uden spartling, og 8.250-15.400 kr. hvis alle lofter skal spartles først. Skal kun stuens loft på 20 m² males, er det 2.100-4.300 kr. — men da rammer opgaven mindsteafregningen, som i København ligger på 1.900-2.900 kr. for små opgaver.

Glansen på et loft skal være lav

Det er det valg, folk færrest tænker over, og det er det, man ser mest. Loftet er den flade i rummet, der får lys ind fra siden hele dagen, og en maling med glans kaster lyset tilbage og fremhæver hver eneste samling og hvert dyk. En helt mat loftmaling spreder lyset og skjuler betydeligt mere. Derfor findes der særlige loftprodukter med meget lav glans — og derfor er vægmaling på et loft et dårligt bytte, selv om spanden står der.

Hvad tilbuddet skal indeholde

Seks punkter gør tre tilbud sammenlignelige: hvilke rum der er med og med hvilket areal, om der er regnet med spartling på hvert loft, antal lag og hvilket produkt og hvilken glans, hvad afdækningen omfatter — også i opgangen — hvor mange dage arbejdet fordeles over, og om væggene er med eller er en selvstændig post. Skal tilbuddet bruges over for en udlejer eller et huslejenævn, så bed om, at hvert loft er beskrevet for sig.

Sådan vælger du maleren i København

• Find kontraktens dato og fraflytningsrapporten frem først, hvis det handler om en fraflytning.
• Oplys etage og om der er elevator — adgangen påvirker prisen mere end du tror.
• Bed om prisen både med og uden spartling på hvert loft.
• Tjek CVR-nummer og ansvarsforsikring, og hvad garantien dækker, hvis en revne kommer igen.
• Advarselstegn: en fast pris uden besigtigelse, og et tilbud, der ikke skelner mellem loft og vægge.

Sådan forbereder du boligen

• Tag lamper og pendler ned, og sluk på gruppen først.
• Afmonter gardinskinner, der sidder i loftet.
• Flyt møbler ud, eller ind midt i rummet med afstand til væggene.
• Rul tæpper op, og pak det, der ikke tåler fint støv.
• Aftal adgang, nøgle og hvor der må bæres materialer op.
• Fotografér lofterne, inden der laves noget, hvis det handler om en fraflytning.

Regler og tilladelser i Københavns Kommune

Loftsmaling kræver ingen tilladelse i Københavns Kommune. Arbejdet er indvendigt vedligehold og ændrer hverken konstruktion, etageareal eller anvendelse. Kommunen minder dog om et princip, der gælder bredt: «selvom et byggeri ikke kræver byggetilladelse, så skal det stadig overholde gældende byggelovgivning, lokalplaner og servitutter» — og at det, hvis ejendommen «er omfattet af en lokalplan eller tinglyst servitut», typisk vil være nødvendigt at søge tilladelse, før man bygger om.

Kommunen har i kommuneplanen udpeget 8.629 bygninger som bevaringsværdige, med SAVE-værdi 1-3 og opført til og med 1990, og har egne retningslinjer for arbejde på bevaringsværdige bygninger — herunder farvevalg på pudsede og malede flader og på træværk i vinduer og døre. Det handler om bygningens ydre. Om tid oplyser kommunen en aktuel sagsbehandlingstid på cirka tre måneder i gennemsnit, mod nationale servicemål på 40-60 kalenderdage. Læs mere om byggetilladelse i København, om retningslinjerne for bevaringsværdige bygninger og om sagsbehandlingstiden.

Skal væggene med i samme omgang, kan du se satserne under indvendig maling i København og maling af lejlighed i København.