Maling af lejlighed i Gentofte — hvad koster det?

Indvendig ombygning kræver ikke byggetilladelse

Det korte svar gælder både malingen og det, der ofte kommer før. Gentofte Kommune oplyser, at indvendig ombygning i et enfamiliehus ikke kræver byggetilladelse. Bygningsreglementets krav til konstruktion, brand og fugt gælder stadig, og en bærende væg må ikke fjernes, blot fordi der ikke skal søges — men et almindeligt indvendigt forløb kan planlægges efter håndværkernes kalender frem for efter en sagsbehandling.

Er ejendommen bevaringsværdig, gælder kravet det ydre

Gentofte Kommune skriver: «Hvis din bygning er bevaringsværdig, skal du have tilladelse fra Gentofte Kommune til at lave udvendige ændringer.» Kravet omfatter ifølge kommunen «ændringer i materialevalg, farvesætning, vinduesformater og udformning i øvrigt» — fire ting, der alle handler om bygningens ydre. Væggene inde i boligen er derfor ikke omfattet. Er ejendommen derimod fredet, gælder fredningen hele bygningen, også indvendige bygningsdele.

Lokalplanen viser, om huset er udpeget

Der er en enkel vej til svaret. Kommunen skriver: «Du kan se i lokalplanerne for din ejendom, om dit hus er udpeget bevaringsværdigt.» Udpegningen står altså i planen for adressen. Skal der samtidig ske noget udvendigt, skal det opslag, der skal gøres først — og udvendige ændringer på et udpeget hus søges ifølge kommunen som ansøgningstypen «planmæssig forespørgsel» på Byg- og Miljøportalen, hvorefter arbejdet ikke må påbegyndes før godkendelse fra Plan og Byg.

Ermelundshusene og de øvrige bymiljøer

Gentofte Kommune har ud over enkelte bygninger udpeget hele bymiljøer, og Ermelundshusene er et af dem: rækkehusbebyggelsen udgør samlet ét bevaringsværdigt bymiljø. De øvrige står i kommunens bilag over bymiljøer registreret i 2004. Udpegningen handler om helheden udadtil og rører ikke det indvendige — men bor du i en sådan bebyggelse, er den værd at kende, hvis projektet også omfatter facaden eller vinduerne.

Fire postdistrikter, og hvorfor det betyder noget

Gentofte dækker 2820 Gentofte, 2870 Dyssegård, 2900 Hellerup og 2920 Charlottenlund. Da en lejlighed typisk males over flere dage, betales fremmødet hver dag — og en maler, der dækker «Gentofte», har ikke nødvendigvis samme kørsel til alle fire distrikter. Skriv postnummeret i forespørgslen frem for kun kommunenavnet; det gør det tydeligere, hvilke tilbud der reelt kan sammenlignes.

Den højeste sats i modellen

Satserne i tabellen er beregnet med hovedstadsniveauet i prismodellen, som ligger 12 % over landsgennemsnittet, plus 4 % for bystørrelse. Tilsammen giver det knap 17 % over landsgennemsnittet — den højeste kombination i modellen. Det er værd at kende, hvis du sammenligner med et tilbud fra en maler, der kører ud fra Jylland: forskellen i tabellen er reel, men den er mindre end spændet mellem to tilbud på den samme bolig.

Prisen rum for rum

Med tabellens satser koster en stue på 30 m² gulv med 3 meters lofthøjde omkring 60 m² væg, altså 5.100-11.400 kr. for vægge, plus loftet på 30 m². Et soveværelse på 14 m² med 40 m² væg ligger på 3.400-7.600 kr. Skal en femværelses på 130 m² males i alle rum, er der let 300 m² vægflade, hvilket giver 25.500-57.000 kr. Spændet dækker forskellen mellem to lag på en pæn flade og fuldspartling med træværk.

Kanten er hele håndværket

Det, der adskiller et professionelt resultat fra et hjemmelavet, er ikke fladen — det er de tre-fire centimeter, hvor væg møder loft, fodpanel, dørkarm og vindueslysning. Kanten skæres med pensel i en ret linje, og en skæv linje er det første, øjet finder, når man kommer ind i rummet. Det er også dér, tiden går. Når du bedømmer en reference eller en færdig væg, så se på kanterne først.

De tre steder gør-det-selv går galt

Vil du male selv, er det værd at kende faldgruberne på forhånd. Kanterne, som kræver en rolig hånd og den rigtige pensel. Spartlingen, hvor for tykke lag og skæv slibning giver en flade, der er glat i pletter frem for plan. Og dækningen af en kraftig kulør, hvor to lag uden spærring efterlader et skær, der først træder frem, når solen står lavt. Vil du dele opgaven, så tag nedtagning, flytning og oprydning — og lad de tre ting være.

Tapet: ned eller male over?

Sidder tapetet fast, og er fladen plan, kan der males oven på det — men ikke med en vandtynd maling, som kan få limen til at slippe, og ikke hvis papiret har struktur, du ikke vil se igennem. Er kanterne løse eller er der flere lag oven i hinanden, skal det af, og limresterne skal vaskes af bagefter. Prøv at løfte en kant i et hjørne, og skriv i forespørgslen, hvad der sker. Det er den oplysning, der flytter tilbuddet mest.

Gamle fyldningsdøre

En fyldningsdør har typisk otte til tolv flader plus kanter, gerichter og en karm, og den males med pensel. Er den malet mange gange, kan profilerne være fyldt op, og hængsler og greb skal enten afmonteres eller skæres omkring. Derfor prissættes døre pr. stykke frem for pr. kvadratmeter. Tæl dørene i boligen, og notér, om de er glatte eller har fyldninger — det er to vidt forskellige poster.

Nikotin og gamle skjolder

To slags misfarvning kan ikke males over. Nikotin fra mange års rygning sætter sig som en gullig, klæbende film, der vandrer op gennem ny maling, og fladen skal vaskes af og spærregrundes først. Det samme gælder et skjold efter en utæthed. Begge er selvstændige poster i tilbuddet, og begge er poster, der overrasker, hvis de ikke er nævnt. Se på væggen bag et billede, der har hængt længe — kontrasten viser, hvor meget der er tale om.

Hvad ejerforeningen skal spørges om

I en ejer- eller andelsforening er der to spørgsmål, der er værd at stille, før maleren bestilles. Om vedtægterne siger noget om vinduernes indvendige side og om altandøre — det er de flader, hvor grænsen mellem dit og fællesskabets ligger. Og om husordenen fastsætter, hvornår der må larmes, hvilket en slibemaskine hører under. Begge svar tager en mail, og de kan spare en diskussion midt i arbejdet.

Hvad du skal beslutte, før maleren kommer

Fire beslutninger hører hjemme før og ikke under arbejdet: kulør pr. rum, glans pr. flade, om lofterne er med, og om træværket er med. Bliver de truffet undervejs, bliver de truffet i en travl situation, og hver ændring koster tid. Køb eventuelle prøver hjem, og mal et A4-felt op på den væg, farven skal sidde på — en kulør på et kort er ikke den samme kulør på fire vægge med dagslys fra én side.

Fra første besked til færdigt arbejde

Tidsplanen er som regel den samme. Forespørgsel og tre tilbud tager en uge. Besigtigelse og endelig aftale tager en uge mere. Derefter er ventetiden på en plads i kalenderen typisk to til seks uger, afhængigt af sæsonen. Selve arbejdet i en almindelig lejlighed er tre til seks arbejdsdage, og skal der spartles, kommer der tørretid oveni. Regn med halvanden til to måneder fra beslutning til færdigt arbejde.

Skal boligen sælges?

Så er spørgsmålet ikke, hvad der er pænest, men hvad der giver mest synlig forskel pr. krone. Det, en køber ser først, er lofter, entré og de vægge, der møder blikket fra døren. Det, der betyder mindst, er indersiden af skabe, soveværelser bag lukkede døre og træværk, der er helt. Vælg en lys, neutral kulør frem for en, der er personlig — og prioritér at gøre få rum helt færdige frem for at male alt halvt.

Radiatorer, rør og de smalle flader

Radiatorer, rørføringer og væggen bag dem er den klassiske gråzone i et tilbud. Arealerne er små, men de tager tid: der skal males bag radiatoren med en særlig rulle, rørene skæres af mod gulvet, og skal en radiator males på alle sider, bør den tages af væggen. Spørg direkte, om de er inde eller ude af prisen — og accepter, at fladen bag en fastmonteret radiator kan være det ene sted, malingen ikke er ny.

Hvornår rummene kan bruges igen

Malingen er tør at røre ved efter nogle timer, men den hærder færdig over dage. Møbler, der skubbes op mod en nymalet væg for tidligt, efterlader mærker, og tape på en nymalet karm tager filmen med sig. Regn med et døgn, før der stilles noget mod væggene. Skal gulvene også behandles, er rækkefølgen som regel maling først og gulv derefter — og den beslutning hører i tidsplanen frem for på dagen.

Hvad tilbuddet skal indeholde

Fem ting skal stå der, for at tilbuddet kan bruges: vægarealet pr. rum og med hvilken lofthøjde, om lofterne er med, hvor mange timer der er sat af til spartling, antallet af døre og vinduer i træværksposten, og antallet af arbejdsdage. Er der stuk eller gesimser, hører de i en egen linje — de males med pensel og tager længere tid pr. meter end noget andet i boligen.

Hvad der ligger uden for vægprisen

Fire poster hører ikke i kvadratmeterprisen, og de er værd at få nævnt: dækning af en kraftig kulør, som kræver spærring eller et lag mere; afvaskning af nikotin eller fedt; udbedring af revner, der skal armeres; og bortkørsel af gammelt tapet eller væv. Ingen af dem kan læses ud af arealet, og alle fire dukker op undervejs, hvis de ikke er nævnt fra begyndelsen.

Sådan vælger du maleren i Gentofte

• Bed om en besigtigelse, ikke en pris over telefonen.
• Se på kanterne i den reference, du får vist — ikke på fladerne.
• Spørg, hvem der udfører arbejdet, og om det er de samme folk hele vejen.
• Tjek CVR-nummer og ansvarsforsikring, og få garantien afgrænset skriftligt.
• Advarselstegn: et tilbud uden lofthøjde, og en pris hvor stuk og træværk ikke er nævnt i en bolig, der har dem.

Sådan forbereder du boligen

• Mål lofthøjden i hvert rum, og skriv den ned sammen med gulvarealet.
• Tag alt ned af væggene, og skru skruer og dyvler ud.
• Afmonter gardinstænger, skinner og de lamper, der sidder i loftet.
• Flyt møbler ud af rummene, eller ind midt i dem med afstand til væggene.
• Beslut kulør og glans pr. rum, inden håndværkerne kommer.
• Sørg for varme og udluftningsmulighed; begge ting styrer tørretiden.

Regler og tilladelser i Gentofte Kommune

At male en lejlighed indvendigt kræver ingen tilladelse i Gentofte Kommune, og kommunen oplyser desuden, at indvendig ombygning i et enfamiliehus ikke kræver byggetilladelse. Bygningsreglementets krav gælder stadig, og en bærende væg må ikke fjernes, blot fordi der ikke skal søges. Gentofte Kommune offentliggør ikke en sagsbehandlingstid for byggesager på sin borgerside, så skal der undtagelsesvis søges, er det værd at bede om et tidsestimat i samme henvendelse.

Kravene retter sig mod det ydre. Kommunen skriver, at «hvis din bygning er bevaringsværdig, skal du have tilladelse fra Gentofte Kommune til at lave udvendige ændringer», og at kravet omfatter «ændringer i materialevalg, farvesætning, vinduesformater og udformning i øvrigt». Udpegningen står i lokalplanen for ejendommen, og udvendige ændringer søges som en «planmæssig forespørgsel» på Byg- og Miljøportalen, hvorefter arbejdet ikke må påbegyndes før godkendelse fra Plan og Byg. Ermelundshusene er udpeget som ét samlet bevaringsværdigt bymiljø. Læs mere om bevaringsværdige bygninger i Gentofte og slå bygningen op i Fredede og Bevaringsværdige Bygninger.

Skal kun væggene eller kun lofterne males, kan du se satserne under indvendig maling i Gentofte og loftsmaling i Gentofte.