Maling af lejlighed i Odense — hvad koster det?

Fotograferingen er en frist, ikke en detalje

Salgsopstillingens billeder tages som regel få dage efter, at lejligheden er klargjort, og de er det, langt de fleste købere ser først. Malerarbejdet skal derfor være helt færdigt og tørt, inden fotografen kommer — ikke halvt. Planlæg baglæns fra fotograferingsdatoen: to til fem arbejdsdage til maling afhængigt af boligens størrelse, plus en dag til rengøring og møblering. Sig datoen til maleren i den første besked; den er det, hele tidsplanen skal ramme.

De tre kulørvalg der virker på et salg

Der er ikke én rigtig farve, men der er tre valg, der sjældent går galt. Det første er en varm, lys grå eller en brudt hvid på væggene — den fremhæver dagslyset uden at virke klinisk. Det andet er samme kulør i alle rum, fordi det får en lejlighed til at virke større og mere sammenhængende. Det tredje er hvidt loft og hvidt træværk, som er det, en køber forventer, og som ikke låser noget. Vil du have en accentvæg, så gem den til, du selv bor et sted.

Hvad malerarbejdet realistisk gør for salget

Det er værd at være nøgtern: maling er ikke en investering, der kan regnes hjem med en fast faktor. Hvad den gør, er at fjerne en indvending. En køber, der træder ind i en lejlighed med nymalede, lyse flader, tænker ikke på, hvad der skal laves — og det er dét, der påvirker både prisen og hvor længe boligen står til salg. Omvendt er en gennemgribende renovering før et salg sjældent noget, du får igen. Grænsen ligger i praksis ved det kosmetiske: maling, spartling og oprydning ja, nyt køkken nej.

Hvad ejerforeningen skal spørges om

Er lejligheden en ejer- eller andelslejlighed, er det indvendige som udgangspunkt dit eget, og du behøver ikke spørge foreningen om lov til at male. To undtagelser er værd at kende. Vinduerne er i mange foreninger fællesskabets, også den indvendige side eller i det mindste karm og ramme. Og skal der ændres noget ved installationer, rør eller vådrum i samme omgang, kan det høre under foreningen. Fordelingen står i vedtægterne — det er dér, svaret findes.

Sådan bruger du tabellen

Satserne regnes pr. kvadratmeter behandlet flade, ikke pr. kvadratmeter bolig. En lejlighed har typisk omtrent dobbelt så meget vægflade som gulvareal, når vinduer og døre er trukket fra. En treværelses på 85 m² giver altså cirka 160-185 m² væg, og vægge og lofter i to lag lander efter tabellen på 12.000-30.500 kr. Ved små opgaver gælder en mindsteafregning på 1.600-2.500 kr., som betales pr. besøg og ikke kan ganges op eller ned.

Prisen i Odense ligger på landsgennemsnittet

Satserne er beregnet med det syddanske niveau i prismodellen, som ligger 4 % under landsgennemsnittet, plus 4 % fordi Odense med 183.763 indbyggere regnes som en stor by. De to udligner hinanden næsten præcist. Et tal fra en landsdækkende prisguide kan derfor bruges nogenlunde direkte her — hvilket ikke gælder i hovedstadsområdet, hvor niveauet ligger omkring 16 % over.

Tom lejlighed eller møbleret

En tom lejlighed males hurtigere, og forskellen er sjældent under en fjerdedel af arbejdstiden: maleren kan rulle lange baner, afdækningen er minimal, og der skal ikke arbejdes i etaper. Skal boligen sælges, er der ofte et vindue, hvor du er flyttet og køber ikke er kommet — brug det. Bor du der stadig, så del boligen i to halvdele frem for at tage ét rum ad gangen, så maleren kan arbejde en hel dag uden at pakke sammen.

Hvad der ikke kan skjules med maling

Tre ting bliver tydeligere, ikke mindre tydelige, af et lag maling. Ujævne vægge træder frem, når fladen bliver ensartet i kulør. Gamle skruehuller, der er spartlet uden slibning, ses som små buler i sidelys. Og et fugtigt hjørne mod en ydervæg kommer igen inden for et år. Det sidste er værd at være særligt opmærksom på før et salg: males der over en fugtskade, er det ikke bare virkningsløst, det kan også blive en sag mellem sælger og køber bagefter.

Spartling: hvor meget der skal til

Tabellen har to spartelsatser. Pletspartling lukker skruehuller og mærker enkeltvis; fuldspartling giver hele fladen et lag masse og sliber den plan. Til et salg er pletspartling som regel nok, hvis der males i en lys, mat kulør — netop fordi mat maling skjuler småujævnheder. Fuldspartling hører til, hvor væggen skal stå glat i sidelys, eller hvor et tapet er revet af og har efterladt en ujævn flade. Bliver fuldspartling foreslået, så bed om begrundelsen.

Træværk er en post for sig

Døre, karme, gerigter og fodlister har sin egen sats, og den er markant højere pr. kvadratmeter end væggenes, fordi træværk males med pensel og typisk skal slibes først. Til gengæld har en almindelig lejlighed kun få kvadratmeter træværk i alt, så posten fylder mere i tidsplanen end i den samlede pris. Skal det med, så nævn det fra begyndelsen — det er en af de hyppigste årsager til, at et tilbud viser sig ikke at dække det, man troede.

At dække en kraftig farve

En mørk eller mættet væg kan ikke dækkes af to lag lys maling. Der skal enten tre lag til, eller en pigmenteret grunder og derefter to lag — og den anden løsning er som regel billigst, fordi grunderen dækker bedre pr. lag. Det afgørende er, at det er regnet med: en maler, der har prissat to lag på en mørk væg, ender enten med et dårligt resultat eller med en ekstraregning. Nævn de kraftige farver, gerne med et billede.

Er ét besøg billigere end to?

Mindsteafregningen betales pr. besøg, ikke pr. rum. Bestiller du stuen nu og resten senere, betales den faste post to gange, og maleren kører ud, stiller op og pakker sammen to gange. Skal hele lejligheden males inden for et år, er ét samlet forløb derfor markant billigere. Undtagelsen er, hvis du bor der og ikke kan undvære mere end ét rum ad gangen — eller hvis en del af boligen skal ombygges senere, så det ville være spild at male en væg, der alligevel skal rives ned. Bed om begge priser, og sammenlign.

Hvad flytter prisen mest

• Omfanget. Om lofter, træværk og karme er med er den største forskel mellem to tilbud.
• Om boligen er tom. En tom lejlighed sparer typisk mindst en fjerdedel af arbejdstiden.
• Antal lag. En kraftig kulør kræver grunder plus to lag.
• Spartling. Plet- eller fuldspartling er den anden store usikkerhed.
• Tidspresset. En fast fotograferingsdato eller overtagelsesdag kan koste ekstra, hvis kalenderen er stram.

Hvad du selv kan tage — og hvad du bør lade være med

Du kan rydde, flytte og afdække møbler, tage skruer, kroge og skinner ned, vaske fedtede flader af og fjerne tapet, der slipper i hele baner. Det er timer, der kan tages ud af tilbuddet, og det kræver intet fagligt kendskab. Det, du ikke skal tage selv, er afskæringen med pensel langs karme og lofter. Det er dér, resultatet afgøres, og en dårlig kant kan ikke rettes bagefter uden at male hele fladen om — hvilket er særligt ærgerligt, hvis den skal fotograferes to dage senere.

Hvad tilbuddet skal indeholde

Et tilbud, du kan sammenligne, skal svare på seks ting: hvilke rum og flader der er med, hvor mange lag der gives, om spartling og grunder er i prisen, om boligen forudsættes tom eller møbleret, hvor mange arbejdsdage det tager, og hvilken dato arbejdet er færdigt. Den sidste er vigtigere end sædvanligt, hvis lejligheden skal fotograferes eller overtages. Bed desuden om materialer og arbejdsløn adskilt.

Sådan vælger du maleren i Odense

• Sig, hvad anledningen er — eget brug, salg eller fraflytning. De tre giver forskellige anbefalinger.
• Nævn den dato, der ikke kan flyttes, og bed om at få den skrevet i tilbuddet.
• Spørg, hvor mange lag der er regnet med, og hvad der sker, hvis der skal et mere til.
• Tjek CVR-nummer og ansvarsforsikring, og se efter medlemskab af Danske Malermestre — det siger noget om faglig forankring uden at være en garanti.
• Advarselstegn: stor betaling forud, kontant afregning uden faktura, og et tilbud uden angivelse af antal lag.

Sådan forbereder du lejligheden

• Ryd så meget som muligt — og aflever gerne boligen tom, hvis den skal sælges.
• Tag billeder, hylder, skinner og kroge ned, og lad hullerne stå; de skal spartles.
• Fjern gardiner og gardinstænger, så loft og vindueskarm er frie.
• Rengør fedtede flader, særligt i køkkenet, så malingen kan hæfte.
• Aftal, hvem der afmonterer og genmonterer kontakter, lampeudtag og radiatortermostater.
• Sørg for udluftning og en fri adgangsvej med plads til spande og stiger.

Tørretid og hvornår rummet kan bruges

Vandbaseret vægmaling er støvtør på cirka en time og kan normalt overmales efter fire til seks timer, så et rum kan males med to lag på én dag. Lugten er beskeden og forsvinder typisk i løbet af det første døgn med udluftning. Fuld hærdning tager derimod nogle uger, og indtil da tåler malingen hverken afvaskning eller at møbler skubbes hårdt op ad væggen. Skal der møbleres til fotografering, så sæt tingene forsigtigt fra væggen.

Bor du til leje?

Så afgør lejekontrakten omfanget. Har du overtaget den indvendige vedligeholdelse, dækker pligten efter lejelovens definition maling, hvidtning, tapetsering og behandling af gulve, og det er de flader, en istandsættelse ved fraflytning kan omfatte. Har udlejeren beholdt vedligeholdelsen, kan der ikke kræves maling af dig. Læs paragraffen, før du bestiller, og få omfanget aftalt skriftligt frem for at gå ud fra en liste, du får bagefter.

Regler og tilladelser i Odense Kommune

Indvendig maling af en lejlighed kræver hverken byggetilladelse eller anmeldelse i Odense. Kommunens bestemmelser angår det udvendige, og Odense Kommune formulerer hovedreglen præcist på sin borgerside: «hvis der ikke er bestemmelser om facaden i lokalplan eller i tinglyste servitutter, kan facadeændringer ske uden godkendelse af Byggesag.» Kommunen tilføjer, at «facade-ændringer, der medfører udvidelse af arealet, kræver byggetilladelse». Ingen af delene rører det indvendige.

For bymidten findes desuden en skilte- og facadelokalplan. Skal der på et tidspunkt ske noget udvendigt, oplyser kommunen en sagsbehandlingstid på 9 uger for byggesager, aktuelt i gennemsnit 11 uger. Du kan læse mere hos Odense Kommunes byggesag og slå bygningens bevaringsværdi op i Fredede og Bevaringsværdige Bygninger.

Skal kun enkelte flader males, kan du se satserne under indvendig maling i Odense, loftsmaling i Odense og spartling i Odense.