Maling af lejlighed i Fredericia — hvad koster det?

Fraflytning: hvad udlejer faktisk kan kræve

Skal lejligheden males fordi du flytter, er det ikke frit valg hvad der skal gøres. Reglerne står i lejeloven og i Social- og Boligministeriets vejledning om ind- og fraflytningssyn, istandsættelse og vedligeholdelse, og de sætter en klar grænse.

Vejledningen skriver: «Normal istandsættelse indebærer, at lejeren skal aflevere det lejede i den stand, det blev overtaget, og lejeren kan ikke tilpligtes at aflevere det lejede i bedre stand end ved indflytningen.»

Det betyder at en lejlighed du overtog med slidte vægge, ikke skal afleveres nymalet. Var den derimod nyistandsat da du flyttede ind, er udgangspunktet et andet — men grænsen er stadig standen ved indflytning, ikke en ny standard.

Vejledningen er også klar om, at pligten hænger sammen med vedligeholdelse: «Istandsættelsen er hermed alene udtryk for, at lejeren ved fraflytning skal indhente den vedligeholdelse, som lejeren ikke fik udført i lejeperioden.»

Automatisk istandsættelse kan ikke længere aftales

Før 1. juli 2015 kunne det aftales i kontrakten, at en lejer skulle aflevere boligen nyistandsat uanset dens stand. Det kan det ikke længere.

Vejledningen formulerer ændringen sådan: «Der kan derfor ikke længere indgås aftaler om "automatisk" istandsættelse, idet dette indebærer, at lejeren skal istandsætte, uanset om der er behov herfor.»

Reglerne gælder for fraflytninger efter 1. juli 2015, og de gælder også lejeaftaler der er indgået før den dato. Står der noget andet i en ældre kontrakt, er det altså kontrakten der er forældet.

Der skelnes stadig mellem to ting du hæfter for: misligholdelse, altså skader du er ansvarlig for, og vedligeholdelse, altså det slid der skulle have været udbedret undervejs. Begge dele kan kræves — men kun i det omfang der konkret er behov.

Fraflytningssynet og fristen på to uger

Har udlejeren mere end én beboelseslejlighed, er der pligt til at holde fraflytningssyn. Vejledningen er præcis om fristen: «Udlejeren skal syne beboelseslejligheden senest 2 uger efter, at udlejeren er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted.»

Konsekvensen af at overskride fristen er værd at kende, fordi den er hård. Kravet bortfalder — vejledningen skriver at «udlejerens krav om istandsættelse ved fraflytning bortfalder», hvis synet ikke er afholdt rettidigt med behørig indkaldelse og udlevering af rapporten.

Kravet skal desuden fremsættes på selve synet, hvis du møder op. Møder du ikke op, eller vil du ikke kvittere for rapporten, skal udlejeren sende den senest to uger efter synet.

Mød derfor op til synet, og tag rapporten med hjem. Den er det dokument hele sagen afgøres på bagefter.

Det der ikke står i rapporten

Fraflytningsrapporten er ikke en formalitet. Den afgrænser hvad du kan komme til at betale for.

Vejledningen siger det direkte: «Udgifter til istandsættelse, der ikke er medtaget i fraflytningsrapporten, er derfor lejeren uvedkommende, medmindre der er tale om skjulte fejl og mangler eller lejerens svig.»

En regning der dukker op en måned efter synet med poster der ikke stod i rapporten, er altså som udgangspunkt ikke din. Læs rapporten igennem på stedet, og skriv under på at du har modtaget den — ikke på at du er enig i indholdet.

Er du uenig i noget, så notér det. Din underskrift på synet betyder at du har fået rapporten, ikke at du har accepteret kravene i den.

Hvis I bliver uenige

Kan du og udlejeren ikke blive enige om kravene, afgøres sagen af huslejenævnet i den kommune boligen ligger i. Nævnet kan tage stilling til både lejemålets stand og til om kravene er rimelige.

Det er en god idé at have dokumentation klar. Billeder fra indflytningen, indflytningsrapporten og eventuelle mangellister vejer tungt, fordi hele sagen handler om forskellen mellem to tidspunkter.

Er der ikke lavet indflytningsrapport, står du typisk stærkere. Vejledningen peger på at udlejeren med fordel kan notere hvornår der sidst er malet — netop fordi standen ved indflytning afgør sagen.

Bemærk at reglerne her gælder private udlejningsboliger. Bor du alment, er det beboerklagenævnet der behandler sagen efter et beslægtet regelsæt.

Hvad påvirker prisen på maling af lejlighed i Fredericia

Lejlighedens stand vejer tungest. Glatte, tidligere malede vægge kan males direkte, mens vægge med tapetrester, huller efter hylder eller struktur skal forbehandles først.

Lofthøjden betyder mere end de fleste regner med. En ældre lejlighed med tre meter til loftet har markant mere vægflade end en nyere med 2,4 meter — ved samme gulvareal.

Træværket er den anden store variabel. Ældre lejligheder har brede fodpaneler, høje dørkarme og ofte vinduer med mange rammer, og alt det regnes typisk pr. løbende meter eller pr. stk.

Tallene på denne side er beregnet med prisniveauet for Syddanmark, som i den model siden bruger ligger omkring fire procent under landsgennemsnittet.

Ejer, andelshaver eller lejer

Hvem der betaler, afhænger af boligformen, og det er værd at afklare før arbejdet bestilles.

Ejer du lejligheden, betaler du selv alt indvendigt. Er du andelshaver, gælder foreningens vedtægter, og der kan være regler om hvad der skal være i orden ved et salg.

Lejer du, afgør lejekontrakten hvem der har den indvendige vedligeholdelsespligt. Ligger den hos udlejer, skal du ikke selv bestille maling — og gør du det alligevel, får du sjældent pengene igen.

Er du i tvivl, så læs kontraktens paragraf om vedligeholdelse igennem, før du henter tilbud. Det tager fem minutter og kan spare hele udgiften.

Hvor lang tid tager det

En almindelig treværelses lejlighed med to lag på vægge og lofter tager typisk tre til fem arbejdsdage, hvis fladerne kan males direkte.

Skal der spartles, forlænges det. Spartelmasse skal tørre mellem lagene, og den tid kan ikke presses ved at sætte flere folk på — det er tørretiden, ikke bemandingen, der sætter tempoet.

Skal lejligheden være tom under arbejdet, så aftal datoerne præcist. Ved fraflytning er der typisk en kort periode mellem din udflytning og næste lejers indflytning, og malerens kalender skal passe ind i den.

Sådan vælger du maler til en lejlighed i Fredericia

Et brugbart tilbud på maling af lejlighed i Fredericia oplyser vægflade og loftflade hver for sig, antal lag, hvordan træværket er regnet, og hvad forbehandlingen omfatter.

Er det en fraflytning, så bed maleren om at prissætte præcis det, fraflytningsrapporten nævner — ikke mere. Et tilbud på hele lejligheden, hvor rapporten kun kræver to rum, er en unødvendig udgift.

Spørg til om firmaet har erfaring med flyttelejligheder. Det er en anden opgavetype end en almindelig boligmaling, fordi tidsvinduet er kort og standarden defineret af et dokument frem for af smag.

Danske Malermestre er malerfagets brancheorganisation, og medlemmernes arbejde er dækket af Byg Garanti. Malerforbundet organiserer svendene. Bed om at få garantiens omfang skrevet ned.

Forberedelse inden maleren kommer

• Tøm rummene helt hvis lejligheden er fraflyttet — det er både hurtigere og billigere
• Tag hylder, knager og gardinstænger ned, og saml skruer og beslag ét sted
• Find fraflytningsrapporten frem, hvis det er en flyttelejlighed, og giv maleren en kopi
• Beslut farver og glanstrin rum for rum inden arbejdet går i gang
• Fortæl om vandskader eller røg i boligen, så spærregrunder kan regnes med
• Aftal hvem der har nøgle, og hvordan maleren kommer ind
• Tjek at der er strøm og vand i lejligheden i hele perioden

Hvad der tæller som slid — og hvad der tæller som skade

Skellet mellem slid og skade afgør hvem der betaler, og det er der de fleste uenigheder opstår.

Slid er den forringelse der følger af almindelig brug over tid: mat maling i en gang, små mærker bag en sofa, gulnede lofter i en bolig hvor der er lavet mad i fem år. Det hører under vedligeholdelsespligten, og hvem der har den, står i lejekontrakten.

Skade er noget andet. Huller efter en boremaskine, en revne i en rude, brandmærker eller vandskade fra en akvarieuheld er misligholdelse, og den hæfter lejeren for uanset hvad kontrakten siger om vedligeholdelse.

Grænsen er ikke altid skarp. Et enkelt hul efter et billede er normal brug i de fleste nævnsafgørelser; tyve huller efter en reol er sværere at kalde det samme. Er du i tvivl, så tag billeder inden du flytter.

Sådan dokumenterer du standen ved indflytning

Det bedste tidspunkt at sikre sig mod en fraflytningsregning er ved indflytningen, ikke ved udflytningen.

Har udlejeren pligt til indflytningssyn, får du en indflytningsrapport. Læs den igennem og få skrevet alt ind som du kan se er slidt — også ting der virker ubetydelige. Det er præcis de ting der senere kan blive dine.

Tag desuden dine egne billeder samme dag som du får nøglerne, med dato. Fotografér vægge, lofter, træværk, gulve og hvidevarer, og gem dem et sted du kan finde dem igen om fem år.

Ministeriets vejledning peger på, at det kan være hensigtsmæssigt at notere hvornår lejemålets vægge og lofter sidst er malet, netop fordi den oplysning kan have væsentlig betydning ved fraflytningen.

Når lejligheden skal sælges

En lejlighed der skal sælges, males af en anden grund end en der skal udlejes, og det ændrer hvad der er pengene værd.

Ved et salg er det de store, synlige flader der betaler sig: stue, entré og køkken. Et soveværelse med en enkelt mat væg flytter sjældent en salgspris, mens en slidt entré er det første en køber ser.

Neutrale farver er reglen, og det er ikke kun smag. En køber skal kunne se sine egne møbler i rummet, og en kraftig farve kræver desuden flere lag at male over, hvilket er en udgift køberen regner med.

Til gengæld skal arbejdet være færdigt før fotograferingen. En lejlighed fotograferet med afdækning på gulvet sælger dårligere end en der venter en uge.

Almen bolig eller privat udlejning

Reglerne ovenfor gælder private udlejningsboliger. Bor du i en almen bolig, er regelsættet et andet, selv om principperne ligner hinanden.

I almene boliger er der typisk en vedligeholdelsesordning — enten en A-ordning eller en B-ordning — som afgør hvordan istandsættelsen ved fraflytning betales, og om der er opsparet penge på en konto til formålet.

Tvister i almene boliger afgøres af beboerklagenævnet frem for huslejenævnet. Boligorganisationen kan oplyse hvilken ordning din bolig er på, og hvad der står på kontoen.

Spørg derfor først hvilken type bolig du har, før du bruger tid på at læse regler. De to regelsæt ligner hinanden nok til at forveksles og adskiller sig nok til at give forkerte svar.

Regler ved maling af lejlighed i Fredericia

Indvendig maling af en lejlighed kræver ikke byggetilladelse. Arbejdet ændrer ikke bygningens ydre, og Fredericia Kommune skal derfor ikke inddrages.

Er ejendommen fredet, gælder fredningen dog også indvendigt. Bolius formulerer det sådan, at «i fredede bygninger sikres interiøret i lige så høj grad som husets ydre» — og i ældre etageejendomme er stuk og paneler netop den slags interiør. Ændringer ud over almindelig vedligeholdelse skal godkendes af Slots- og Kulturstyrelsen.

Er ejendommen bevaringsværdig men ikke fredet, gælder kommunens bestemmelser kun det ydre. Slå adressen op i Slots- og Kulturstyrelsens database over fredede og bevaringsværdige bygninger, hvis du er i tvivl.

Bor du i en ejendom med en beboer- eller ejerforening, kan der være husorden eller vedtægter der gælder fællesarealer og altaner. De regulerer sjældent farver inde i selve boligen.

Se også indvendig maling i Fredericia hvis det er et hus, loftsmaling i Fredericia hvis kun lofterne skal males, og spartling i Fredericia hvis væggene skal gøres glatte først. Den nationale prisguide til maling af lejlighed samler tallene, og maling af lejlighed i Kolding og i Vejle viser niveauet i nabobyerne.