Spartling i Hvidovre — hvad koster det?

Hvad loven siger om standen ved aflevering

Grundreglen står i § 187, stk. 1 i lejeloven: «Lejeren skal aflevere det lejede i samme stand som ved overleveringen med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt, og mangler, som det påhviler udlejeren at udbedre. Det kan ikke pålægges lejeren at bringe det lejede i bedre stand end den, hvori lejeren overtog det lejede.» Den sidste sætning er den, der oftest bliver glemt.

Indflytningsrapporten er den anden halvdel

Reglen om, at du ikke kan pålægges at bringe lejemålet i bedre stand, end du overtog det i, kan kun bruges, hvis der findes en beskrivelse af den stand. Derfor er indflytningsrapporten og de billeder, du tog den første dag, det materiale, en diskussion om spartling faktisk afgøres på. Var der revner over dørkarmen ved indflytningen, og står de i rapporten, er de ikke opstået i din lejeperiode. Find rapporten frem, før du henter tilbud — den kan ændre, hvad der overhovedet skal laves.

Slid og ælde fritager ikke automatisk

Her er den forenkling, der koster folk penge. Bestemmelsen fritager for slid og ælde, som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt. Har du selv den indvendige vedligeholdelse — den mest almindelige aftale i private lejemål — hæfter du netop for slid og ælde på maling, tapet og gulve. «Lejeren hæfter aldrig for slid og ælde» er derfor ikke rigtigt. Det afgørende er, hvem kontrakten placerer den indvendige vedligeholdelse hos.

Hvad «indvendig vedligeholdelse» dækker

Ordet er defineret i loven, og definitionen er kort. § 111, stk. 2: «Ved indvendig vedligeholdelse forstås vedligeholdelse af lejligheden med hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve.» Spartling nævnes ikke særskilt, men den er en del af forarbejdet til maling og tapetsering. Står der i kontrakten, at du har den indvendige vedligeholdelse, er det de fire ting, du har overtaget — hverken mere eller mindre.

Det kan ikke aftales væk

Der er en grænse for, hvad en kontrakt kan pålægge dig. § 115, stk. 1 fastslår, at bestemmelsen om vedligeholdelse ikke kan fraviges til skade for lejeren bortset fra en aftale om, at lejeren overtager vedligeholdelsespligten — og tilføjer: «Det kan ikke aftales, at lejeren ved fraflytning skal istandsætte andet end de dele af det lejede, som er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt.» En kontraktklausul, der går videre, er altså ikke gyldig, uanset at den er underskrevet.

«Automatisk» istandsættelse kan ikke aftales

Ministeriets vejledning til lejeloven er tydelig på det punkt. Den skriver, at det efter lovændringen «ikke længere [er] muligt at aftale vilkår om, at lejeren skal nyistandsætte det lejede ved fraflytning, hvis ikke der kan konstateres et egentligt vedligeholdelsesbehov», og at «der kan derfor ikke længere indgås aftaler om "automatisk" istandsættelse». Kravet skal med andre ord begrundes i noget, der faktisk er konstateret ved synet — ikke i en klausul.

Men du kan godt komme til at nymale

Det er den anden halvdel, og den bliver ofte udeladt. Samme vejledning skriver: «Overtager lejeren lejemålet nymalet, kan lejeren dog efter ændringen fortsat komme til at skulle aflevere det lejede nymalet», og opstiller som «en helt generel tommelfingerregel», at lejeren må forvente at skulle nymale efter fem år ved sædvanligt brug. Overtog du en nymalet lejlighed, og har du boet der i adskillige år, er et malerkrav altså ikke i sig selv urimeligt.

Flyttesynet skal holdes inden for to uger

Her ligger de frister, der oftest afgør en sag. § 187, stk. 3: «Udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal syne beboelseslejligheden, senest 2 uger efter at udlejeren er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted. Den fraflyttende lejer skal indkaldes skriftligt til synet med mindst 1 uges varsel.» Fristen løber fra fraflytningen, og indkaldelsen skal være skriftlig. Reglen gælder også lejeaftaler indgået før 1. juli 2015.

Står posten ikke i rapporten, er den dig uvedkommende

Fraflytningsrapporten er ikke en formalitet. § 187, stk. 2 fastslår, at udlejer ikke kan gøre krav gældende, når der er forløbet mere end to uger fra flyttesynet — og at «udgifter til istandsættelse, der ikke er medtaget i fraflytningsrapporten … er lejeren uvedkommende». Kommer der altså en regning for at spartle en væg, som ikke er nævnt i rapporten, er den efter bestemmelsen ikke din. Gem rapporten, og læs den igennem, mens du står i lejligheden.

Bliver reglerne ikke fulgt, bortfalder kravet

Konsekvensen er skarp og står direkte i loven. § 187, stk. 5: «Ved overtrædelse af stk. 3 og 4 bortfalder udlejerens krav på istandsættelse efter stk. 1.» Stk. 3 er synspligten og varslet, stk. 4 er pligten til at udlevere eller sende rapporten. Holdes de ikke, falder kravet altså væk — ikke bare den del, der er sen. Og efter § 189 kan de bestemmelser ikke fraviges til skade for lejeren.

Huslejenævnet koster 367 kroner

Er I uenige, er der en billig vej. Efter § 190 afgør huslejenævnet tvister om disse bestemmelser, «herunder tvister om tilbagebetaling af depositum i forbindelse med fraflytning». At indbringe en sag koster 367 kr. i 2026, og beløbet refunderes ikke, selv om du får ret. Får lejeren fuldt medhold, skal udlejeren derimod betale 7.027 kr. til nævnet. Det er de tal, der gør det værd at få rapporten og kontrakten frem, før man betaler en regning.

Er lejemålet fra før juli 2015, kan billedet være anderledes

Én forskel er værd at kende. Ministeriets vejledning skriver, at ændringen «har virkning for aftaler, der indgås efter lovens ikrafttræden, og griber derfor ikke ind i eksisterende aftaler om pligt til nyistandsættelse ved fraflytning». Et lejemål indgået før 1. juli 2015 kan altså stadig indeholde et gyldigt krav om nyistandsættelse. Det er ministeriets udmelding og ikke en udtrykkelig lovbestemmelse — men det er grunden til, at kontraktens dato er det første, du skal finde.

Hvidovre har registreret omkring 3.000 bygninger

Hvidovre Kommune har gennemført en registrering af sin bygningsmasse, og tallene siger noget om alderen. Kommunen oplyser: «Der blev i alt registreret og vurderet ca. 3.000 bygninger, heraf ca. 2.300 bygninger opført til og med 1940.» Bevaringsværdien går fra 1 til 9, hvor 1-3 er høj, 4-6 middel og 7-9 lav. Udpegningen handler om det ydre — kommunen nævner ydermure, vinduer, døre og porte, indgangspartier og tage — og rammer ikke en indvendig spartling.

Er boligen fra den periode, kan væggene være pudsede

Alderen betyder noget for arbejdet, men det skal tjekkes på adressen frem for antages. Er boligen fra før krigen, er væggene ofte puds på mur eller rørvæv frem for gips, og det ændrer både masse og metode: pudsen kan være løs i felter, uden at det kan ses, og rørvæv kan ikke bære et tykt lag. Bank fladen af og lyt efter hul klang, før du beskriver opgaven — og skriv, hvad du hørte.

Hovedstadsniveauet plus bystørrelse

Satserne i tabellen er beregnet med hovedstadsniveauet i prismodellen, som ligger 12 % over landsgennemsnittet, plus 4 % for bystørrelse. Det giver knap 17 % over landsgennemsnittet, og det er den højeste kombination i modellen. Forskellen er reel, men den er mindre end spændet mellem to tilbud på samme væg — brug derfor tabellen som retning frem for som et forventet beløb.

Hvor mange dage der skal regnes med

Spartling styres af tørretid, ikke af arbejdstimer. Hvert lag skal tørre, før det kan slibes, og slibes, før det næste kan lægges, og derfor er en fuldspartling af et rum typisk tre besøg fordelt over tre til fem dage. Skal du aflevere lejligheden på en bestemt dato, er det den oplysning, du har brug for: ikke hvor mange timer arbejdet tager, men hvilken dag det er færdigt.

Slibestøv i en bolig, du stadig bor i

Støvet fra slibning er fint og lyst og trænger overalt, hvis rummet ikke lukkes af. En professionel opgave omfatter gulvafdækning, plast i døråbningen og som regel en sliber med støvsug tilsluttet. Skal du bo i boligen imens, er det den detalje, der afgør, om det kan lade sig gøre. Spørg, hvad afdækningen dækker, og hvilke rum der er brugbare undervejs.

Hvad tilbuddet skal svare på

Seks punkter gør tre tilbud sammenlignelige: niveauet på hver flade, antallet af lag masse, hvordan der slibes og med hvilket støvudsug, hvad afdækningen omfatter, hvor mange dage arbejdet fordeles over, og om maling er med eller er en særskilt post. Skal tilbuddet bruges over for en udlejer eller et huslejenævn, så bed desuden om, at de skadede steder er beskrevet enkeltvis.

Sådan vælger du maleren i Hvidovre

• Find kontraktens dato og fraflytningsrapporten frem først, hvis det handler om en fraflytning — de afgør, hvad der skal laves.
• Bed om et tilbud, der beskriver hver skade for sig, ikke kun et samlet kvadratmetertal.
• Spørg hvilken masse der bruges hvor, og hvorfor netop den til dit underlag.
• Tjek CVR-nummer og ansvarsforsikring, og hvad garantien dækker, hvis en revne kommer igen.
• Advarselstegn: en fast pris givet uden besigtigelse, og et tilbud uden skelnen mellem reparation og hel flade.

Sådan forbereder du rummet

• Tag alt ned af væggene, og skru skruer og dyvler ud.
• Flyt møbler ud af rummet, eller ind midt i det med afstand til væggene.
• Rul tæpper op og tag gardiner ned, så de ikke samler slibestøv.
• Fotografér væggene, inden der laves noget, hvis det handler om en fraflytning.
• Aftal hvem der afmonterer stikkontakter og afbrydere — og sætter dem tilbage.
• Sørg for varme og udluftningsmulighed; begge ting styrer tørretiden.

Regler og tilladelser i Hvidovre Kommune

Spartling af vægge og lofter kræver ingen tilladelse i Hvidovre Kommune. Arbejdet er indvendigt vedligehold og ændrer hverken konstruktion, etageareal eller anvendelse. Det, der kan udløse en byggesag, er det, der ligger før: fjernelse af en bærende væg, flytning af et vådrum eller inddragelse af et areal til beboelse. Hvidovre Kommune offentliggør ikke en sagsbehandlingstid for byggesager, så skal der søges, er det værd at spørge om et tidsestimat i samme henvendelse.

Er bygningen registreret som bevaringsværdig, handler udpegningen om det ydre. Kommunen skriver, at «ændringer af bevaringsværdige bygningers ydre forhold kan f.eks. dreje sig om ydermure (herunder facadeudsmykning og arkitektoniske detaljer) vinduer, døre og porte, indgangspartier, tage». En indvendig spartling er ikke omfattet. Kommunen oplyser, at der i alt blev registreret og vurderet ca. 3.000 bygninger, heraf ca. 2.300 opført til og med 1940. Du kan læse mere om byggeri og byggetilladelse i Hvidovre, om bevaringsværdige bygninger og slå bygningen op i Fredede og Bevaringsværdige Bygninger.

Skal fladerne males, når de er plane, kan du se satserne under indvendig maling i Hvidovre og maling af lejlighed i Hvidovre.