Maling af lejlighed i Aarhus — hvad koster det?

Tre datoer der afgør din regning

En flytteopgave styres af tre datoer, og de er værd at skrive ned samme dag opsigelsen sendes. Kender du dem, kan du både planlægge maleren og se om en opgørelse er rettidig.

| Dato | Hvad der sker | Hvorfor den betyder noget | |---|---|---| | Fraflytningsdagen | Du afleverer boligen | Udgangspunktet for alt det følgende | | Flyttesynet | Udlejer gennemgår lejligheden | Skal ligge senest 2 uger efter, hvis udlejer har synspligt | | Fristen | Udlejers krav skal være fremsat | 2 uger efter synet — eller efter fraflytningsdagen uden synspligt |

Synspligten gælder efter lejeloven § 187, stk. 3 udlejere der udlejer mere end én beboelseslejlighed. De skal indkalde dig skriftligt med mindst en uges varsel og udarbejde en fraflytningsrapport. Overholdes de pligter ikke, bortfalder istandsættelseskravet efter stk. 5 — og reglerne kan efter § 189 ikke fraviges til skade for dig.

Mød derfor op til synet. Det er dér omfanget bliver skrevet ned, og en post der ikke kommer i rapporten, er efter § 187, stk. 2 ikke din.

Hvem betaler hvad

Har du overtaget den indvendige vedligeholdelse — den almindelige aftale — omfatter din pligt efter § 111, stk. 2 hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve. Maling ved fraflytning er derfor som udgangspunkt din.

Grænsen opad står i § 187, stk. 1: det «kan ikke pålægges lejeren at bringe det lejede i bedre stand end den, hvori lejeren overtog det lejede». Og siden 1. juli 2015 kan det efter § 115, stk. 1 ikke aftales, at du skal istandsætte andet end det, din vedligeholdelsespligt dækker.

To ting går alligevel ofte galt i forventningerne. Har du overtaget den indvendige vedligeholdelse, hæfter du netop for slid og ælde på maling og tapet — fritagelsen gælder kun det, der ligger uden for din pligt. Og forbuddet mod at aftale nyistandsættelse betyder ikke, at du aldrig skal nymale; boligministeriet angiver fem år ved sædvanligt brug som en generel tommelfingerregel. Der er et fyldigere gennemgang under maling af lejlighed i København.

Fem papirer du skal gemme

Uenighed om en fraflytningsopgørelse afgøres af huslejenævnet, som efter § 190 behandler tvister om §§ 187-189 og siden 2023 udtrykkeligt også tvister om tilbagebetaling af depositum. Det koster 367 kr. at indbringe en sag i 2026.

Sagen afgøres på dokumentation, og fem papirer bærer den.

1. Lejekontrakten — den viser hvad du har overtaget af vedligeholdelse
2. Indflytningsrapporten — den viser hvilken stand du fik boligen i
3. Billeder fra indflytningen — de viser det rapporten ikke nævnte
4. Indkaldelsen til flyttesyn — den viser om varslet blev overholdt
5. Fraflytningsrapporten — den afgrænser hvad der kan kræves

Mangler du billeder fra indflytningen, tag dem nu. Et billede taget i dag dokumenterer stadig, at en given skade fandtes før fraflytningen — og uden billeder står din hukommelse mod udlejerens vurdering.

Overlap mellem to lejemål

Det er den udgift folk sjældent regner med, og den er ofte større end forskellen mellem to malertilbud. Skal boligen være tom, mens der males, betaler du typisk husleje på to adresser i den periode.

Regn derfor arbejdets varighed med i budgettet, ikke kun prisen. Fem dages malerarbejde i en lejlighed til 9.000 kr. om måneden er cirka 1.500 kr. i overlappende husleje — og en billigere maler der først kan om tre uger, kan derfor være den dyrere løsning.

• Spørg hvor mange dage arbejdet tager, ikke kun hvad det koster
• Spørg om der arbejdes sammenhængende eller med pauser til tørring
• Aftal om der arbejdes i weekenden, hvis datoen er presset
• Læg to dage til, hvis der skal spartles eller spærregrundes
• Overvej om noget kan udføres, mens du stadig bor der

Det sidste punkt er værd at tænke over. Træværk, et enkelt loft eller et værelse du ikke bruger, kan tages på forhånd — og så bliver det tomme tidsvindue kortere.

Nøgleoverdragelse og adgang

Er du flyttet, før maleren kommer, skal adgangen aftales, og det bør stå i tilbuddet frem for i en sms.

Aftal hvem der har nøglen, hvornår den afleveres, og hvem der låser efter sidste arbejdsdag. Aftal også hvordan udlejeren får adgang til synet bagefter, hvis maleren har den eneste nøgle.

• Skriv ned hvem der har nøglen og fra hvilken dato
• Aftal hvordan maleren kommer ind, hvis der er dørtelefon eller kodelås
• Sørg for at der er strøm og vand på adressen — det er sket at der var lukket
• Aftal hvor affald og gammel maling må stilles, hvis der er fælles gård
• Bed om en besked når arbejdet er færdigt, så du kan se det før synet

Det sidste er vigtigt. Se boligen igennem selv, inden udlejeren gør det. Er der noget maleren har overset, er det lettere at få rettet før synet end at forklare bagefter.

Hvad det koster

| Bolig | Gulvareal | Vægflade ca. | Loftflade ca. | Vejledende | |---|---|---|---|---| | Etværelses | 35 m² | 70-85 m² | 35 m² | 8.000-20.000 kr. | | Toværelses | 65 m² | 125-155 m² | 65 m² | 15.000-38.000 kr. | | Treværelses | 80 m² | 160-200 m² | 80 m² | 18.000-48.000 kr. | | Fireværelses | 100 m² | 200-250 m² | 100 m² | 23.000-60.000 kr. |

Tallene dækker vægge og lofter med to strøg. Satsen gælder behandlet flade, ikke gulvareal — der er omkring dobbelt så mange kvadratmeter væg som gulv i en lejlighed.

Spartling, spærregrund og træværk ligger oveni. Det er dem der oftest forklarer, hvorfor to tilbud på samme lejlighed ligger langt fra hinanden.

Hvad flytter prisen mest

Antal skruehuller

En lejlighed med hundrede huller efter billeder og hylder er en reel post. Pletspartling ligger på 40-75 kr. pr. m² efter samme vejledende markedsdata, og hullerne kan du fylde selv.

Spærregrund

Nikotin, sod og vandskjolder trænger gennem almindelig vægmaling uanset antallet af lag. De kræver en spærrende grunder over hele den berørte flade, ikke kun pletten.

Træværk

Døre, karme, gerigter og fodlister males med pensel og koster 205-410 kr. pr. m² træværk. Bed om dem som en selvstændig linje, så du kan se om de er med.

Loftshøjde

Over cirka 2,6 meter skal maleren op på platform, og arbejdstiden pr. kvadratmeter stiger på hver flade.

Datoen

En opgave der skal ligge i en bestemt uge i højsæsonen, er dyrere end den samme opgave med fri dato.

Hvad et flyttesyn faktisk handler om

Et syn er en gennemgang af boligens stand, og der er fem steder blikket falder først. Kender du dem, kan du bruge din indsats hvor den tæller.

Væggene i øjenhøjde. Skruehuller, mærker efter billeder og streger efter møbler. Det er den letteste post at fjerne selv, og den der oftest fylder mest i en opgørelse.

Karme og dørblade. Mærker, ridser og afskallet maling omkring greb og hængsler. Ministeriet nævner udtrykkeligt afskallede døre som noget lejeren kan hæfte for.

Paneler og fodlister. Mærker efter sko og støvsuger langs hele rummet.

Lofterne i køkken og bad. Fedt, damp og eventuelle skjolder. Et loft med en skjold er en spærregrunds-opgave, ikke en overmalings-opgave.

Vindueskarme. Kondensmærker og ringe efter potteplanter.

Tag de fem punkter selv i den rækkefølge, hvis du har tid før synet. Skruehuller og en grundig aftørring er ufaglært arbejde, og det er de to ting der flytter mest i forhold til indsatsen.

Skal andelsboligen sælges frem for fraflyttes?

En andelsbolig følger andre regler end en lejebolig, og lejelovens fraflytningsregler gælder ikke. Her er det foreningens vedtægter og overdragelsesaftalen der sætter rammen.

Det ændrer to ting. Der er ingen istandsættelsespligt fastsat ved lov, så hvad du skal male, afhænger af hvad køber og forening aftaler. Og der er ingen toukers frist for et krav — men til gengæld ofte en vurdering af boligens forbedringer og mangler, som indgår i prisen.

• Læs vedtægterne før du bestiller noget malerarbejde
• Spørg bestyrelsen om der er krav til stand ved overdragelse
• Får boligen en vurdering, så spørg hvordan maling indgår i den
• Maling regnes typisk som vedligeholdelse, ikke som en forbedring
• Aftal med køber, om arbejdet skal laves før eller efter overdragelsen

Det sidste punkt er værd at tage tidligt. En køber der selv vil vælge farver, foretrækker ofte at overtage boligen umalet — og så er en fuld istandsættelse penge, ingen har bedt om.

Er der derimod tale om en ejerlejlighed du sælger, gælder hverken lejelov eller andelsvedtægter for malerarbejdet. Her er det alene et spørgsmål om, hvad der bedst tjener salget, og en ejendomsmægler kan sige mere om det end en maler kan. Rene, lyse flader og et malet træværk gør en bolig lettere at fremvise, men det er en investering og ikke en pligt.

Hvad tilbuddet skal indeholde

• Kvadratmeter behandlet flade, opdelt på vægge, lofter og træværk
• Antal strøg, og om der grundes, pletspartles eller fuldspartles først
• Om spærregrund er med, og over hvilke flader
• Om malingen er inkluderet, og hvilken glans pr. rumtype
• Startdato og varighed, og om datoen kan garanteres
• Hvordan maleren får adgang, hvis du er flyttet
• Fast pris eller regning, og hvornår der betales

Bed om to referencer på flytteopgaver af samme størrelse. Danske Malermestre organiserer malerfirmaer og driver garantiordningen Byg Garanti, som dækker arbejde udført af medlemmer.

Bliver du boende?

Skal lejligheden males, mens du bor der, er billedet et andet. Så er datoen fri, og arbejdet kan deles op rum for rum — men det koster flere opstillinger og dermed lidt mere pr. kvadratmeter.

Til gengæld kan du selv tage rydning og afdækning i det rum der er i gang, og du kan lægge arbejdet uden for forår og sensommer, hvor kalenderen er fyldt. En mindsteafregning på 1.600-2.500 kr. gør dog en enkelt lille opgave dyr, så saml gerne flere rum.

Regn med at et rum er ude af drift i to til tre dage, og længere hvis der spartles. Det er tørretiden mellem lagene og ikke malerarbejdet der bestemmer, hvornår møblerne kan tilbage.

Regler og tilladelser

Maling indvendigt kræver ikke byggetilladelse. Aarhus Kommune skriver dog, at «hvis din ejendom ligger i et område med en lokalplan, kan der gælde særlige krav til, hvordan bygningen må ændres» — men det retter sig mod det ydre, ikke mod en lejlighed indenfor.

Er bygningen fredet, omfatter fredningen hele huset, også det indre, og enhver ændring kræver tilladelse fra Slots- og Kulturstyrelsen. Det er særlig relevant i en ældre lejlighed med original stuk. Slå adressen op i registret over fredede og bevaringsværdige bygninger.

Bevaringsværdig status vedrører husets ydre og rammer derfor ikke arbejdet indenfor — se kommunens side om bevaringsværdige bygninger.

Bor du i en andelsforening, er det vedtægterne og ikke kommunen der sætter rammen. De handler næsten altid om gennembrud og faste installationer, sjældent om farvevalg.

Skal væggene rettes helt op, se spartling i Aarhus. Skal hele boligen males uden at det er en flytteopgave, se indvendig maling i Aarhus. Ydelsen på landsplan står under priser på maling af lejlighed, og du kan sammenligne med Randers og Skanderborg.