Maling af lejlighed i Aalborg — hvad koster det?

Nikotin: den dyreste enkeltpost

Det er den post der oftest fordobler en fraflytningsregning, og den er samtidig den mest oversete i et tilbud.

Nikotin og tjære fra tobak lægger sig som en gullig, fedtet hinde på vægge og især på lofter. Stofferne er opløselige i vandbaseret maling, og de trænger derfor op gennem hvert nyt lag. To lag hvidt hjælper ikke; tre gør det heller ikke.

Behandlingen er en spærrende grunder, og den er en selvstændig arbejdsgang med eget materiale og egen tørretid. Den skal desuden dække hele den berørte flade, ikke kun de steder hvor misfarvningen kan ses — hinden ligger overalt i rummet, også hvor den ikke er synlig endnu.

• Har der været røget i boligen, så oplys det ved forespørgslen
• Grunderen skal dække hele fladen, ikke kun de synlige partier
• Lofter er værst, fordi varm luft stiger og aflejrer sig der
• Vask fladerne af med et affedtende middel før grunding
• Regn med at både vægge og lofter skal spærres, ikke kun det ene

Nævnes det ikke på forhånd, opdages det når maleren står i lejligheden — og så bliver det et tillæg midt i arbejdet i stedet for en linje i tilbuddet. Det er den enkeltoplysning der oftest gør, at et tilbud ikke holder.

Hvad du kan gøre selv før synet

Ved en fraflytning er der tid til at gøre en del selv, fordi boligen er tom. Og der er en direkte økonomisk grund: det du selv ordner, kan ikke stå i en istandsættelsesopgørelse.

Fem opgaver kræver ingen faglighed og flytter mest i forhold til indsatsen.

1. Fyld skruehullerne. En lejlighed kan have hundrede huller efter billeder og hylder. Letspartel, en spartel og en times arbejde.
2. Tag alt ned. Gardinstænger, skinner, kroge, lamper — og fyld hullerne efter dem.
3. Vask fedtede flader. Køkken og entré, med et affedtende middel.
4. Aftør paneler og karme. Mærker efter sko og støvsuger går ofte af.
5. Rengør boligen grundigt. Et syn i en ren bolig handler om malingen; et syn i en beskidt bolig handler om alt.

Det femte punkt har større effekt end det ser ud. En gennemgang af en ryddet og rengjort lejlighed går hurtigere og finder færre ting end en gennemgang af en bolig der stadig ser beboet ud.

Hvad du hæfter for — kort

Har du overtaget den indvendige vedligeholdelse, omfatter din pligt efter lejeloven § 111, stk. 2 hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve. Maling ved fraflytning er derfor som udgangspunkt din.

Grænsen opad står i § 187, stk. 1: det «kan ikke pålægges lejeren at bringe det lejede i bedre stand end den, hvori lejeren overtog det lejede». Og siden 1. juli 2015 kan det efter § 115, stk. 1 ikke aftales, at du skal istandsætte andet end det din vedligeholdelsespligt dækker.

To ting går ofte galt i forventningerne. Har du overtaget den indvendige vedligeholdelse, hæfter du netop for slid og ælde på maling og tapet — fritagelsen gælder kun det der ligger uden for din pligt. Og forbuddet mod at aftale nyistandsættelse betyder ikke, at du aldrig skal nymale.

Der er en fyldigere gennemgang med paragraffer og frister under maling af lejlighed i København, og en gennemgang af datoerne og dokumentationen under maling af lejlighed i Aarhus.

Bor du i en almen bolig?

Så gælder der andre regler end lejelovens, og de er værd at få afklaret hos den rigtige. En almen bolig er omfattet af sit eget regelsæt, og afdelingen har typisk en råderetskatalog der beskriver hvad du må ændre og hvad der skal føres tilbage.

Spørg derfor afdelingsbestyrelsen eller administrationen frem for at slutte fra almindelige lejeregler. Tre spørgsmål dækker det meste.

• Hvad er der aftalt om vedligeholdelse — har afdelingen den, eller har du?
• Er der en råderetsaftale på boligen, og hvad står der i den?
• Hvad kræves ved fraflytning, og hvem udfører det?

Er det afdelingen der står for istandsættelsen ved fraflytning, skal du ikke bestille en maler — og så er denne side kun relevant, hvis du selv vil male, mens du bor der.

Tapet: ned eller male over?

Det er et valg der hører før tilbuddene, fordi det ændrer prisen mærkbart — og i en ældre lejlighed er det næsten altid relevant.

Sidder tapetet fast og har det ingen struktur, kan der males direkte ovenpå. Har det struktur, bliver mønstret synligt gennem malingen for altid. Sidder det løst, slipper malingen med tapetet.

Skal tapetet ned, er der to udfald. Går det af rent, er der kun lim at vaske af. Trækker det papirlaget af gipspladen med, skal skaden armeres og spartles i flere omgange — og så er du reelt i en fuldspartling til 70-115 kr. pr. m².

• Tag et hjørne op og se hvad der sker, inden du beder om tilbud
• Sidder der flere lag tapet, er risikoen for at rive pladen større
• Er der tapet i et vådrum, skal det altid ned
• Er der væv eller filt frem for tapet, kan der males direkte
• Er der tapetlim tilbage, slår det igennem malingen som skjolder

Fem minutter i et hjørne kan flytte prisen med tusinder, og det er dig og ikke maleren der bedst kan tage den beslutning.

Rækkefølgen i en tom lejlighed

Er boligen tom, er der en rigtig rækkefølge, og den sparer tid. Hver arbejdsgang skal ligge så det der drypper eller støver, kommer før det der skal være rent.

1. Tapetnedtagning og afvaskning af lim
2. Spærregrunding, hvis der er nikotin, sod eller skjolder
3. Spartling af huller, revner og eventuelle skader fra tapetet
4. Lofterne males
5. Væggene males
6. Træværket til sidst: karme, gerigter, fodlister og døre

Træværket sidst, fordi det males med pensel og skal have en ren kant mod en færdig væg. Lofter før vægge, fordi der drypper nedad.

Bed om at rækkefølgen står i tilbuddet, hvis flere flader er med. På en flytteopgave med en fast dato er den desuden det der afgør, om tidsplanen kan holde — hvert af de seks trin har sin egen tørretid.

Badeværelset og bryggerset

De to rum har krav der er anderledes, og et almindeligt vægprodukt rækker ikke. Det er også de rum hvor et sjusket resultat viser sig hurtigst.

Bag en bruser og på vægge der direkte rammes af vand, skal der bruges produkter beregnet til vådrum. Almindelig vægmaling suger fugt, mister styrke og skaller inden for få år — uanset hvor godt det ser ud den første tid.

I bryggerset er problemet damp frem for direkte vand. En vaskemaskine og en tørretumbler afgiver fugt, og er der ikke ordentlig udluftning, sætter den sig i vægge og loft.

• Vådrumsprodukt bag bruser og på vægge der rammes af vand
• Tjek at udsugningen virker, før der males — hold et stykke papir op mod ventilen
• Sorte pletter i hjørnerne er skimmel, ikke snavs
• Skimmel skal fjernes og årsagen udbedres, ikke males over
• Er der tapet i et vådrum, skal det ned

Det fjerde punkt er vigtigt. Males der over skimmel, vokser den videre bag filmen og kommer igennem igen — og et vådrum med skimmel er et indeklimaproblem frem for et udseendeproblem. Nævn det ved forespørgslen, så det står som en linje frem for at blive opdaget.

Hvad flytter prisen mest

Spærregrund

Nikotin, sod og vandskjolder kræver en spærrende grunder over hele den berørte flade. Det er den post der oftest fordobler en regning.

Antal skruehuller

Pletspartling ligger på 40-70 kr. pr. m². Hullerne kan du fylde selv, og på en lejlighed med hundrede huller er det en post der kan mærkes.

Træværk

Døre, karme, gerigter og fodlister males med pensel og koster 190-385 kr. pr. m² træværk. Bed om dem som en selvstændig linje.

Loftshøjde

Over cirka 2,6 meter skal maleren op på platform, og arbejdstiden pr. kvadratmeter stiger på hver flade.

Om boligen er tom

En tom lejlighed males hurtigere og billigere end en beboet, fordi der ikke skal flyttes og dækkes af hver dag.

Hvad tilbuddet skal indeholde

• Kvadratmeter behandlet flade, opdelt pr. rum og på vægge, lofter og træværk
• Antal strøg, og om der grundes, pletspartles eller fuldspartles først
• Om spærregrund er med, og over hvilke flader
• Om malingen er inkluderet, og hvilken glans pr. rumtype
• Vådrumsprodukt i badeværelse og bryggers
• Startdato og varighed, og om datoen kan garanteres
• Hvordan maleren får adgang, hvis du er flyttet
• Fast pris eller regning, og hvornår der betales

Bed om to referencer på opgaver af samme slags. Danske Malermestre organiserer malerfirmaer og driver garantiordningen Byg Garanti, som dækker arbejde udført af medlemmer.

Glans pr. rum

Glanstallet siger hvor meget lys overfladen kaster tilbage, og valget er praktisk frem for æstetisk i en lejlighed der skal holde.

• Glans 3-7 til lofter — skjuler at fladen ikke er helt plan
• Glans 5-10 til vægge i stuer og soveværelser
• Glans 15-25 til entré, gang og køkken, hvor væggen tørres af
• Glans 30-50 til træværk, døre, karme og fodlister
• Vådrumsprodukt bag bruser og i bryggers, uanset glans

Entréen er værd at tænke over. Det er det rum hvor vægge får mest slid fra cykler, barnevogne og tasker, og hvor en mat maling ikke tåler at blive tørret af. En højere glans der kan vaskes, holder markant længere dér.

Sådan forbereder du boligen

1. Tøm boligen helt — også skabe, hvis de skal males indvendigt
2. Tag gardiner, skinner, lamper og billeder ned, og fyld skruehullerne
3. Skru afbryder- og stikkontaktrammer af, eller aftal hvem der gør det
4. Vask fedtede flader af i køkken og entré
5. Rengør boligen, så synet handler om malingen
6. Sig til om røg, tidligere vandskader eller fugtlugt

Punkt to er værd at gøre selv. At fylde skruehuller er ufaglært arbejde, og det er hurtigere for dig end det er billigt for en maler.

Regler og tilladelser

Maling indvendigt kræver ikke byggetilladelse. Aalborg Kommune anfører endda udskiftning af døre, vinduer, tagbeklædning og udvendig facadebeklædning blandt de arbejder der ikke kræver tilladelse.

Undtagelsen er fredede bygninger. En fredning omfatter hele huset, også det indre, og enhver ændring kræver tilladelse fra Slots- og Kulturstyrelsen. Det er særlig relevant i en ældre lejlighed med original stuk. Slå adressen op i registret over fredede og bevaringsværdige bygninger.

Bevaringsværdig status vedrører husets ydre og rammer derfor ikke arbejdet indenfor — se kommunens side om bevaringsværdige bygninger.

Bor du i en andelsforening, er det vedtægterne der sætter rammen. De handler næsten altid om gennembrud og faste installationer, sjældent om farvevalg på en væg.

Skal væggene rettes helt op, se spartling i Aalborg. Skal kun lofterne males, se loftsmaling i Aalborg. Ydelsen på landsplan står under priser på maling af lejlighed, og du kan sammenligne med Nørresundby.