Maling af lejlighed i Bogense — hvad en fraflytningsistandsættelse indeholder

Punkt for punkt: hvad der normalt indgår

Fire ting hører til kernen af en istandsættelse efter en almindelig boperiode.

Lukning af huller. Søm, skruer, rawlplugs og ophæng efterlader huller, som lukkes med pletspartling. 35-70 kr. pr. m² vægflade.

Let slibning. Fladen slibes let, så ny maling binder, og så kanter og reparationer ikke står frem.

To lag maling på vægge. Gennemgående behandling af hele fladen, ikke pletvis. 70-150 kr. pr. m² vægflade.

Afdækning og oprydning. Gulve dækkes af, og der ryddes op efter arbejdet. Indgår i satsen.

Lofterne er en gråzone. De regnes for sig til 80-170 kr. pr. m² loftflade og bestilles ikke automatisk. Om de indgår, afhænger af deres stand — og på en toværelses kan de udgøre en tredjedel af regningen.

Punkt for punkt: hvad der ligger udenfor

Fem poster gør boligen bedre, end den var, og de bør derfor begrundes særskilt, hvis de står på et krav.

Fuldspartling, 70-110 kr. pr. m² vægflade. Gør en ujævn væg plan. En væg, der var ujævn ved din indflytning, skal ikke afleveres plan.

Ny filt eller glasvæv, 75-120 kr. pr. m² vægflade. En ny vægbeklædning, ikke en istandsættelse af den gamle.

Maling af træværk, 730-1.800 kr. pr. dør med karm. Karme, døre og fodpaneler indgår sjældent.

Spærregrunder, 40-70 kr. pr. m² vægflade. Nødvendig ved nikotin eller skjolder — og netop derfor en post, hvor spørgsmålet er, hvornår misfarvningen opstod.

Gulvbehandling. Slibning og lakering er en selvstændig ydelse med sin egen økonomi.

At en post ligger udenfor, betyder ikke, at den aldrig kan kræves. Det betyder, at der skal en forklaring til, som handler om boligens stand ved din fraflytning.

Sådan læser du en specificeret regning

En regning uden specifikation kan hverken efterprøves af dig eller af et nævn. Bed derfor altid om at få den delt op.

En brugbar specifikation indeholder tre kolonner pr. post: hvad der er lavet, hvor mange kvadratmeter eller stykker, og hvilken sats der er brugt.

Med den kan du gøre tre ting. Du kan kontrollere arealet mod din egen opmåling. Du kan holde satsen op mod tallene i tabellen øverst. Og du kan se, om der står poster på listen, som hører til i afsnittet ovenfor om det, der ligger udenfor.

Er der en samlet pris uden opdeling, så bed om opdelingen skriftligt. Det er et rimeligt krav, og et afslag er i sig selv en oplysning.

Gem korrespondancen. En mailtråd, hvor du har bedt om en specifikation og ikke fået en, er et dokument i sig selv.

Regn kravet efter selv

Det tager tyve minutter og giver dig et tal at forholde dig til.

Gå rum for rum. Mål omkredsen og gang med lofthøjden — det er vægfladen. Mål længde gange bredde — det er loftet. Læg sammen.

Gang vægfladen med 70-150 kr. og loftfladen med 80-170 kr.

Et eksempel: en toværelses med 110 m² væg og 60 m² loft giver 7.700-16.500 kr. for væggene og 4.800-10.200 kr. for lofterne. Samlet 12.500-26.700 kr.

Ligger kravet inden for spændet, er beløbet næppe urimeligt i sig selv, og diskussionen bliver i stedet, om arbejdet overhovedet skulle udføres. Ligger det markant over, er der noget at spørge til.

Et krav gennemgået post for post

Et eksempel gør det konkret. Antag en toværelses på 60 m² med 110 m² vægflade og 60 m² loft, og et krav på 34.000 kr. fordelt på fem linjer.

«Maling af vægge, 110 m², 140 kr./m² — 15.400 kr.» Ligger inden for 70-150 kr. og er kernen i en istandsættelse. Rimelig, hvis væggene faktisk trængte.

«Maling af lofter, 60 m², 150 kr./m² — 9.000 kr.» Ligger inden for 80-170 kr. Spørgsmålet er ikke satsen, men om lofterne var slidt ud over almindelig brug.

«Fuldspartling, 110 m², 95 kr./m² — 10.450 kr.» Satsen er rimelig, men posten gør væggen plan. Var den ujævn ved din indflytning, skal den ikke afleveres plan. Her ligger den reelle diskussion.

«Nedtagning af tapet — 4.200 kr.» Sad tapetet der, da du flyttede ind, og har du ikke sat det op, er det ikke din post.

«Kørsel og opstart — 1.800 kr.» Svarer til en mindsteafregning. Rimelig som selvstændig linje, men den må ikke også ligge indbygget i m²-satserne.

Konklusionen på eksemplet: to af de fem poster er kernen, to bør begrundes, og en skal kontrolleres for dobbeltregning. Det er den slags gennemgang, en specifikation gør mulig — og som et samlet beløb umuliggør.

Tre spørgsmål der afgør, om en post hører til

Står du med en linje, du er i tvivl om, kan den prøves med tre spørgsmål.

Bringer den boligen tilbage til udgangspunktet, eller ud over det? Det er lovens grænse. Pletspartling bringer tilbage; fuldspartling bringer ud over.

Var forholdet der, da du flyttede ind? En ujævn væg, et tapet, en gullig loft — hvis det var der i forvejen, er det ikke opstået i din boperiode.

Ville skaden være opstået ved normal brug? Matte vægge efter fem år ville. Tyve borehuller efter en reol ville ikke.

Kan en post ikke besvare alle tre til udlejers fordel, er den værd at spørge til skriftligt. Ikke i en tone af konflikt, men som en anmodning om en begrundelse — den skal alligevel kunne gives.

Fristen i to sætninger

Efter lejelovens § 187, stk. 2 kan udlejer ikke gøre kravet gældende, når der er gået mere end to uger fra flyttesynet, og udgifter, der ikke står i fraflytningsrapporten, er lejeren uvedkommende.

Overtrædes reglerne om syn og rapport i stk. 3 og 4, bortfalder kravet efter stk. 5. Det er ikke en formalitet, men en kontant konsekvens — og det er grunden til at møde op til synet og bede om rapporten på stedet.

Sådan beskriver du opgaven

Skal du selv hente tilbud, gør fem oplysninger dem sammenlignelige: antal rum, vægflade og loftflade pr. rum, om lofterne skal med, om boligen er tom, og hvornår arbejdet skal være færdigt.

Vægfladen finder du ved at gange rummets omkreds med lofthøjden. Et rum på 4 × 5 meter med 2,5 meter til loftet har 45 m² væg og 20 m² loft — altså mere end dobbelt så meget væg som gulv.

Bed hvert tilbud oplyse antal lag, hvilke tilkøb der er regnet med, og om prisen er inklusive moms. Og bed om det specificeret pr. rum, så det kan bruges som dokumentation.

Almen bolig: samme princip, anden lov

Bor du alment, findes reglerne i almenlejeloven i stedet.

Dens § 25 fastslår tilsvarende, at det «ikke ved fraflytning [kan] forlanges, at boligen afleveres i en bedre stand end den, hvori den blev overtaget».

Vedligeholdelsen er desuden tilrettelagt efter en A- eller B-ordning, og hvilken det er, står i din lejekontrakt. I en A-ordning står afdelingen for den indvendige vedligeholdelse i boperioden; i en B-ordning opspares et beløb på en konto knyttet til boligen.

Uanset ordning gælder princippet om, at boligen ikke skal afleveres i bedre stand — og at misligholdelse betaler du for.

Find kontrakten frem. Det ene bogstav afgør en stor del af, hvem der betaler for hvad.

Hvad du kan gøre inden synet

Tre ting koster ingenting og flytter mere end nogen forhandling gør.

Fotografér boligen, før møblerne kommer ud. Hver væg, plus nærbilleder af alt, der allerede var slidt, da du flyttede ind. Har du billeder fra indflytningsdagen, så find dem frem.

Mål op. Vægflade og loftflade pr. rum. Med tallene kan du regne ethvert krav efter på fem minutter.

Hent to tilbud. De koster ingenting, og de er det stærkeste dokument for, hvad arbejdet koster i området. Du behøver ikke bestille arbejdet for at have dem.

Vær desuden til stede ved synet, og bed om at få rapporten udleveret på stedet. Efter § 187, stk. 4 skal den enten udleveres ved synet eller sendes senest to uger efter.

Hvis I ikke bliver enige

Uenighed om et fraflytningskrav afgøres af huslejenævnet i kommunen, som kan nedsætte kravet, hvis det overstiger, hvad arbejdet koster i området.

Det er dér, prisniveauet på denne side bliver relevant: satser på Fyn ligger under en landsdækkende prisliste, og et krav bygget på et landsgennemsnit kan derfor være for højt netop her.

Tag udlejers specificerede krav, to uafhængige tilbud og dine billeder med. Borger.dk beskriver, hvordan huslejenævnet fungerer.

Hvem bestiller, og hvem betaler?

De to spørgsmål besvares ikke af den samme regel, og det er værd at holde dem adskilt.

Hvem bestiller afgøres af lejekontrakten. Står der, at den indvendige vedligeholdelse påhviler udlejer, skal du ikke selv hyre en maler — heller ikke ved fraflytning. Står der, at den påhviler dig, kan du normalt selv vælge håndværker, forudsat arbejdet udføres fagmæssigt korrekt.

Hvem betaler afgøres af boligens stand ved din fraflytning holdt op mod standen ved din indflytning. Det er den grænse, § 187 sætter, og den gælder uanset hvem der bestiller.

De to kan derfor godt falde forskelligt ud. Udlejer kan bestille arbejdet og sende dig regningen — men kun for den del, der bringer boligen tilbage til udgangspunktet.

Læs kontrakten igennem og find sætningen om indvendig vedligeholdelse, før du gør noget andet. Den afgør, hvilken af de to samtaler du overhovedet skal have.

Hvis du selv står for istandsættelsen

Har du ret til det, er der tre ting, der afgør, om det bliver en god idé.

Tiden. Malere har typisk to til fire ugers ventetid, og fristen efter et flyttesyn er to uger. Hent derfor tilbud, når du opsiger — ikke når du har været til syn.

Kvaliteten. En istandsættelse, der ikke er fagmæssigt udført, kan afvises, og så står du med både et nyt krav og en regning for det første forsøg. Synlige rullestrukturer, dårlige kanter og gennemslag fra en mørk kulør er de tre hyppigste grunde.

Dokumentationen. Fotografér før og efter, og gem tilbud og faktura. Er der senere uenighed om, hvorvidt arbejdet var i orden, er det dine eneste beviser.

Uanset om du ender med at gøre det selv eller ej, har du altid ret til at hente tilbud. De koster ingenting og er det stærkeste dokument for markedsprisen i området.

Før maleren kommer

• Tag alt ned fra væggene, inklusive skruer og rawlplugs, og gem dem samlet.
• Saml møbler midt i hvert rum med en meters fri passage langs væggene.
• Vask fedtede flader i køkken og omkring kontakter med grundrens.
• Fotografér hver væg, før arbejdet går i gang.
• Læg nøgler og et telefonnummer klar, hvis du ikke selv er der.

Sådan vælger du maleren

Bogense har 4.060 indbyggere og ligger 27 km nordvest for Odense og 20 km vest for Otterup. Firmaer fra hele Nordfyn dækker byen.

1. Bed om tilbuddet specificeret pr. rum og pr. post. Det er dét, der gør det brugbart som dokumentation.
2. Spørg, om lofterne er med i prisen.
3. Spørg om medlemskab af Danske Malermestre, som samler malermestervirksomheder, og hvis medlemmer er omfattet af Byg Garanti. Malerforbundet er et fagforbund for svende og siger intet om virksomheden.
4. Spørg, hvornår de kan starte, hvis en frist løber.
5. Tjek CVR og ansvarsforsikring, og få skriftligt om tilbuddet er bindende.

Bogense og Nordfyns Kommune

Bogense ligger i Nordfyns Kommune med postnummer 5400 og har 4.060 indbyggere. Huslejenævnet, som behandler tvister om fraflytningsregninger, hører under kommunen.

Indvendig maling kræver ingen tilladelse. Kommunens bestemmelser om ydre fremtræden retter sig mod facaden — og de er til gengæld skarpe i den gamle bydel, hvor kommunen skriver, at en bevarende lokalplan kan stille «restriktive krav til blandt andet bebyggelsens ydre fremtræden». Se kommunens side om bygningsbevaring.

Er hele bygningen fredet, gælder fredningen både ude og inde, og indvendige ændringer skal godkendes af Slots- og Kulturstyrelsen. I Bogense er blandt andet forhuset på Adelgade 54 fra 1700-tallet og Bogense gamle Rådhus på Sankt Annagade fredet. Slå din egen ejendom op i registret over fredede og bevaringsværdige bygninger.

Skal andet males, findes der oversigter over indvendig maling i Bogense og loftsmaling i Bogense. Nabobyerne har tilsvarende sider for Otterup og Odense.