Maling af lejlighed i Vodskov — hvad koster det?

Hvad er normalistandsættelse — helt konkret?

Ordet lyder som en vurderingssag og er det ikke. Boligselskabernes Landsforenings standardreglement for A-ordningen definerer det præcist: en normalistandsættelse omfatter nødvendig hvidtning eller maling af lofter og overvægge, maling eller tapetsering af vægge samt rengøring.

Tre ting følger af den definition, og de er alle værd at kende:

• Gulve og træværk er ikke nævnt. Slidte gulve og ridsede dørkarme hører under almindeligt slid og ælde, ikke under normalistandsættelse.
• Ordet «nødvendig» står der. Samme reglement fastslår, at normalistandsættelse kan undlades for bygningsoverflader, som ved fraflytningssynet fremstår håndværksmæssigt forsvarligt nyistandsat. Er en væg urørt og ren, er der ikke grundlag for at male den.
• Misligholdelse er noget andet. Skader som følge af fejlagtig brug eller uforsvarlig adfærd betales fuldt ud af lejeren og er ikke omfattet af den gradvise overtagelse.

Der er desuden et loft over, hvor meget regningen kan vokse. Efter samme reglement kan lejerens samlede andel af eventuelle overskridelser ikke overstige 10 procent i forhold til den først anslåede istandsættelsesudgift. Fik du et skøn ved synet, er det altså ikke frit, hvad den endelige opgørelse kan lyde på.

De to frister, der kan koste udlejer kravet

I private lejemål er der to frister, som er hårde, og som mange lejere ikke kender.

En udlejer, der lejer mere end én beboelseslejlighed ud, skal syne lejligheden senest to uger efter at være blevet bekendt med, at fraflytningen har fundet sted. Udlejeren skal ved synet udarbejde en fraflytningsrapport, som skal udleveres til lejeren ved synet eller sendes senest to uger efter.

Overholdes de to krav ikke, bortfalder udlejerens krav på istandsættelse. Det står direkte i lejeloven, og konsekvensen er absolut — ikke en nedsættelse, men et bortfald.

Dertil kommer, at udgifter til istandsættelse, som ikke er medtaget i fraflytningsrapporten, er lejeren uvedkommende. En regning, der dukker op med poster, der ikke stod i rapporten, kan altså afvises på det grundlag alene.

Gem derfor rapporten, noter datoen for synet, og bed om at få den udleveret på stedet frem for at vente på posten. Det er den enkleste form for dokumentation, der findes, og den koster ingenting.

Hvad koster en flyttelejlighed?

Skal der males alligevel, er det værd at vide, at en fraflytningsopgave typisk ligger højere pr. kvadratmeter end en almindelig opfriskning — fordi kravet er en ensartet flade og ikke bare et pænt resultat.

| Omfang | Cirka væg- og loftflade | Vejledende pris | |---|---|---| | Etværelses, ca. 40 m² | ca. 95 m² | 6.200-14.000 kr. | | Toværelses, ca. 55 m² | ca. 130 m² | 8.400-19.000 kr. | | Treværelses, ca. 75 m² | ca. 170 m² | 11.000-25.000 kr. |

Tallene dækker vægge og lofter i to lag og er regnet på satsen ovenfor. Træværk — døre, karme og fodlister — afregnes stykvis og kommer oveni.

Vær opmærksom på, at spartling kan gøre en væsentlig forskel. Er der huller efter hylder og ophæng i hele lejligheden, er det ikke pletspartling, men en arbejdsgang på hele fladen.

En detalje, der er værd at få skrevet ind: om prisen dækker alle flader eller kun væggene. Lofter afregnes normalt til en højere sats end vægge, fordi arbejdet foregår over hovedhøjde og kræver, at hele gulvet dækkes af. Et samlet beløb for «lejligheden» kan derfor dække to ret forskellige omfang, og forskellen ses ikke på tallet.

Hvad påvirker prisen?

Fire forhold flytter tallet mest i en lejlighed:

Fladernes tilstand. Huller efter ophæng, revner over dørhuller og gamle tapetkanter kræver spartling og slibning, og det er timer frem for kvadratmeter.

Kuløren, der skal væk. Er der malet i en kraftig farve, kræver det tre lag frem for to at dække — og det er hele fladen, ikke bare den ene væg.

Lofthøjden. Ældre etageejendomme har ofte tre meter til loftet, og det ændrer både vægarealet og adgangen.

Om lejligheden er tom. En tom lejlighed males markant hurtigere end en møbleret, og ved en fraflytning er den som regel tom — det trækker den rigtige vej.

Materialer, glans og spærregrunder

Til vægge og lofter anvendes akryl- eller plastmaling på vandbasis. Bolius' oversigt angiver glans 1-3 til lofter, 3-5 til vægge i opholdsrum, 5-10 til gangarealer og 10-25 til køkken.

Ved en fraflytning er der grund til at holde sig tæt på det almindelige. En usædvanlig glans eller kulør kan i sig selv give anledning til diskussion ved synet, og en standardhvid i den normale glans er både billigst og mest uangribelig.

Er der røget i lejligheden, kommer spærregrunder til. Nikotin kan opløses i vand, og males der med almindelig vandbaseret maling, genopløses det og trækkes op i det nye lag, mens det tørrer. Grunderen lægger en isolerende film mellem underlaget og malingen — og den skal på hele fladen frem for pletvis, hvis resultatet skal være ensartet.

Det er samtidig en post, der ofte diskuteres ved fraflytning. Rygning gennem mange år kan efter omstændighederne henføres til misligholdelse frem for til almindeligt slid, og så er det ikke omfattet af den gradvise overtagelse i den almene ordning.

Forberedelse inden maleren kommer

Ved en fraflytning er lejligheden som regel tom, og så er der mindre at gøre — men noget er der:

• Skru alle ophæng og beslag af, og efterlad hullerne synlige.
• Fjern klistermærker og kroge, også dem i badeværelset.
• Vask fedt af i køkkenet med grundrens, hvis det ikke er med i tilbuddet.
• Sørg for adgang og nøgle, og aftal skriftligt hvem der har den.
• Tag billeder af hver væg, før arbejdet starter — det er din dokumentation.
• Bed om fraflytningsrapporten før du bestiller noget som helst.
• Afklar om det er dig eller udlejer, der bestiller maleren.

Det sidste punkt er det vigtigste i en almen bolig, hvor arbejdet udføres på udlejerens foranledning. Bestiller du selv, risikerer du at betale to gange.

Typiske lejlighedsopgaver i området

Vodskov har 4.838 indbyggere og hører til postnummer 9310. Byen ligger cirka 11 km nordøst for Aalborg og 7 km nordøst for Nørresundby, og de fleste tilbud vil derfor komme fra firmaer i de to byer.

Boligmassen i et forstadsområde som dette er domineret af parcelhuse og rækkehuse frem for etageejendomme, og lejemål er derfor oftere rækkehuse eller almene boliger end klassiske etagelejligheder. Det har betydning for regelsættet: er boligen almen, er det A- eller B-ordningen og ikke lejelovens almindelige regler, der afgør, hvad du hæfter for.

Er der tale om en lejebolig i en ejendom i Aalborg, gælder de private regler, og så er kontraktdatoen — før eller efter 1. juli 2015 — det, der afgør rækkevidden.

Sådan vælger du maleren

Ved en fraflytning er det tilbuddets præcision, der betyder mest, fordi det kan blive holdt op mod en fraflytningsrapport.

Bed om, at tilbuddet angiver hvilke rum og flader der er med, arealet, antallet af lag, og hvad der ikke er inkluderet. Et tilbud, der matcher rapportens poster linje for linje, er lettere at få accepteret end et samlet beløb.

Danske Malermestre står bag kvalitetsmærket En Rigtig Maler, hvor medlemmerne ifølge organisationen skal have uddannelse og erfaring i faget, overholde arbejdsmarkedsoverenskomster og være dækket af en garantifond. Malerforbundet organiserer svendene.

Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen anbefaler skriftlig aftale med angivelse af omfang, tidsplan og pris, og oplyser at en mangel kan gøres gældende i tre år fra opdagelsen, dog højst ti år efter afleveringen. Er arbejdet mangelfuldt, behandler Byggeriets Ankenævn klager over kvalitet og pris for 400 kr. i gebyr.

Er uenigheden derimod med udlejeren og ikke med maleren, hører den et andet sted hjemme. I en almen bolig kan uenighed om istandsættelsespligten indbringes for beboerklagenævnet.

Regler og tilladelser

Indvendig maling kræver ingen byggetilladelse, og bygningsreglementet forholder sig ikke til kuløren i en lejlighed.

Det, der binder i et lejemål, er kontrakten og vedligeholdelsesreglementet — ikke byggelovgivningen. Vil du male i en kraftig farve undervejs i lejeperioden, er det sjældent forbudt, men det kan koste et ekstra lag ved fraflytning, fordi det tager mere end to lag at dække en mørk væg med lys maling.

Er ejendommen fredet, gælder fredningen ofte også indvendigt, og ændringer af stuk, paneler og oprindelige overflader skal godkendes af Slots- og Kulturstyrelsen. Status kan du slå op i registret over fredede og bevaringsværdige bygninger.

Andre maleropgaver i samme bolig

Skal lejligheden males, hører træværket til en anden post, der afregnes stykvis — se maling af træværk i Vodskov. Er fladerne ujævne, kan spartling være det, der reelt mangler: se spartling i Vodskov.

Er det ikke en fraflytning, men en almindelig opfriskning, er indvendig maling i Vodskov den rigtige side. De samme sider findes for nabobyerne — maling af lejlighed i Nørresundby og maling af lejlighed i Aalborg.