Maling af lejlighed i Hadsund — hvad koster det?

Hvad er almindeligt slid — og hvad er misligholdelse?

Skellet afgør, hvem der betaler, og det er ikke en smagssag.

Almindeligt slid og ælde er den forringelse, der kommer af at bo et sted. Bolius formulerer det som den forringelse, der skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt. Det dækker for eksempel en væg, der er blevet mat, og en flade, der trænger til maling efter mange år.

Misligholdelse er noget andet. Boligselskabernes Landsforenings standardreglement definerer det præcist: misligholdelse foreligger, når boligen eller dele af den er forringet eller skadet som følge af fejlagtig brug, fejlagtig vedligeholdelse eller uforsvarlig adfærd af lejeren eller andre, lejeren har givet adgang.

Forskellen har konsekvenser i kroner. I den almene A-ordning overtager udlejer gradvist udgiften til normalistandsættelsen — men misligholdelse betaler lejeren fuldt ud, uanset hvor længe man har boet der.

Grænsetilfældene er de dyre. Et hul efter en hylde er almindeligt; tyve huller efter en reol er til forhandling. Røg gennem mange år kan efter omstændighederne henføres til misligholdelse frem for til slid. Er du uenig, så bed om at få begrundelsen skriftligt — det er sværere at fastholde en påstand på skrift end mundtligt ved et syn.

Sådan forbereder du dig til flyttesynet

Synet er det tidspunkt, hvor beløbet fastlægges. En times forberedelse er den bedst betalte time i hele flytningen.

1. Rengør grundigt først. Rengøring indgår i normalistandsættelsen, og en beskidt lejlighed ser slidt ud. Meget af det, der noteres som slid, er snavs.
2. Fjern alle ophæng og beslag, og lad hullerne være synlige. Fyldte huller uden maling ser værre ud end tomme.
3. Tag billeder af hver flade samme dag, i dagslys.
4. Find din indflytningsrapport og mangelliste frem og tag dem med til synet.
5. Bed om at få rapporten udleveret på stedet frem for at vente på posten.
6. Læs den, før du skriver under. En underskrift er ikke en anerkendelse af kravet, men det er lettere at protestere skriftligt med det samme.

Bed desuden om det anslåede beløb ved synet. I den almene A-ordning er der et loft: lejerens samlede andel af eventuelle overskridelser kan ikke overstige 10 procent i forhold til den først anslåede istandsættelsesudgift. Uden et anslået beløb er der intet at regne de 10 procent af.

Fristerne, du skal notere dig

I private lejemål er der to frister, og de er hårde. Udlejer, der lejer mere end én beboelseslejlighed ud, skal syne senest to uger efter at være blevet bekendt med fraflytningen, og fraflytningsrapporten skal udleveres ved synet eller sendes senest to uger efter. Overholdes det ikke, bortfalder kravet på istandsættelse — ikke nedsættes, men bortfalder.

Notér derfor to datoer, den dag du afleverer nøglerne: hvornår udlejer fik besked, og hvornår synet blev holdt. De to tal er hele grundlaget, hvis der senere opstår uenighed.

Er lejemålet alment, kan uenighed om istandsættelsespligten indbringes for beboerklagenævnet. Er det privat, er huslejenævnet vejen.

Hvad koster det per værelse?

Enkeltrum er dyre pr. kvadratmeter, fordi afdækning, opstilling og udkørsel betales én gang uanset omfang:

| Omfang | Cirka væg- og loftflade | Vejledende pris | |---|---|---| | Ét værelse | 45-55 m² | 2.900-8.000 kr. | | Etværelses lejlighed | ca. 95 m² | 6.200-14.000 kr. | | Toværelses, ca. 55 m² | ca. 130 m² | 8.400-19.000 kr. | | Treværelses, ca. 75 m² | ca. 170 m² | 11.000-25.000 kr. |

Tallene dækker vægge og lofter i to lag. Træværk — døre, karme og fodlister — afregnes stykvis og kommer oveni.

Bemærk mindsteafregningen på 1.600-2.500 kr. Skal der males ét enkelt lille rum, kan den alene udgøre halvdelen af regningen, og så er det næsten altid billigere at tage et rum mere med.

Hvad påvirker prisen?

Fire forhold flytter tallet mest i en lejlighed:

Fladernes tilstand. Huller efter ophæng, revner over dørhuller og gamle tapetkanter kræver spartling og slibning — timer frem for kvadratmeter.

Kuløren, der skal væk. Er der malet i en kraftig farve, kræver det tre lag frem for to at dække, og det er hele fladen.

Lofthøjden. Ældre ejendomme har ofte tre meter til loftet, og det ændrer både vægarealet og adgangen.

Om lejligheden er tom. En tom lejlighed males markant hurtigere end en møbleret — ved en fraflytning er den som regel tom, og det trækker den rigtige vej.

Forberedelse inden maleren kommer

En tom lejlighed kræver mindre forberedelse end en beboet, men rækkefølgen er vigtig — det meste skal ske, før synet, ikke før maleren.

Tag alle ophæng, kroge, klistermærker og beslag ned først, og lad hullerne stå åbne. Et hul, der er fyldt men ikke malet, ser værre ud på et syn end et tomt hul, fordi spartelmassen tegner sig lyst mod væggen.

Gør rent, inden noget andet sker. Rengøring indgår i normalistandsættelsen, og en beskidt lejlighed vurderes hårdere end en ren — meget af det, der noteres som slid ved et syn, er i virkeligheden snavs. Køkkenet er det vigtigste: fedtfilm skal vaskes af med grundrens, og gør maleren det, er det en post i tilbuddet.

Fotografér derefter hver væg og hvert loft i dagslys, samme dag. Det er din dokumentation, og den er lige så meget værd som malerens.

Aftal til sidst det praktiske: hvem har nøglen, hvornår er der adgang, og hvem bestiller. Det sidste er ikke en formalitet i en almen bolig, hvor arbejdet udføres på udlejerens foranledning.

Typiske lejlighedsopgaver i området

Hadsund har 4.965 indbyggere og hører til postnummer 9560. Byen ligger cirka 29 km nord for Randers og 37 km syd for Aalborg, og en del tilbud vil derfor komme fra firmaer i Randers- eller Hobro-området.

Boligmassen i en by af den størrelse er domineret af parcel- og rækkehuse frem for etageejendomme, og lejemål er derfor oftere almene boliger eller rækkehuse end klassiske etagelejligheder. Det har betydning for regelsættet: er boligen almen, er det A- eller B-ordningen og ikke lejelovens almindelige regler, der afgør, hvad du hæfter for.

Er der tale om en privat udlejet bolig, er kontraktdatoen det afgørende — før eller efter 1. juli 2015.

Sådan vælger du maleren

Et tilbud på en flyttelejlighed skal kunne holdes op mod et andet dokument — fraflytningsrapporten. Det stiller et krav, som ikke gælder en almindelig maleropgave: posterne skal kunne genkendes.

Bed derfor om, at tilbuddet følger rapportens opdeling frem for at give ét samlet beløb. Står der «stue, vægge og loft» i rapporten, bør det stå sådan i tilbuddet også. Et beløb, der kan spores linje for linje, er markant lettere at få accepteret — både af en udlejer og af et nævn.

Er du selv den, der skal betale, gælder desuden det almindelige: hent tilbud hos flere, og få aftalen på skrift. Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen anbefaler, at aftalen angiver arbejdets omfang, tidsplan og pris, og oplyser at en mangel kan gøres gældende i tre år fra den blev opdaget, dog højst ti år efter afleveringen.

Danske Malermestre står bag kvalitetsmærket En Rigtig Maler. Medlemmerne skal ifølge organisationen have uddannelse og erfaring i faget, overholde arbejdsmarkedsoverenskomster og være dækket af en garantifond.

Er selve malerarbejdet mangelfuldt, behandler Byggeriets Ankenævn klager over udførelse og pris for 400 kr. i gebyr. Er uenigheden derimod med udlejeren om, hvad du hæfter for, hører den til beboerklagenævnet i en almen bolig og til huslejenævnet i et privat lejemål — to forskellige veje med hver sit spørgsmål.

Regler og tilladelser

Der skal ikke søges tilladelse for at male indvendigt, og bygningsreglementet forholder sig ikke til kuløren i en lejlighed. Det, der binder, er lejeretten og kontrakten — ikke byggelovgivningen.

To ting er værd at have med undervejs i lejeperioden. En kraftig kulør er sjældent forbudt, men den koster ved fraflytning, fordi det tager mere end to lag at dække en mørk væg med lys maling. Og huller efter ophæng er almindelige i et hjem — men tyve huller efter en reol på samme væg kan blive vurderet anderledes end fem.

Er ejendommen fredet, gælder fredningen ofte også indvendigt. Stuk, paneler, døre og oprindelige overflader kan være omfattet, og ændringer skal godkendes af Slots- og Kulturstyrelsen. Det er sjældent i en almindelig udlejningsejendom, men det forekommer i ældre bykerner — slå status op i registret over fredede og bevaringsværdige bygninger, hvis ejendommen er gammel.

Andre maleropgaver i samme bolig

Skal lejligheden males, hører træværket til en anden post, der afregnes stykvis — se maling af træværk i Hadsund. Er fladerne ujævne, kan spartling være det, der reelt mangler: se spartling i Hadsund.

Er det ikke en fraflytning, men en almindelig opfriskning, er indvendig maling i Hadsund den rigtige side, og lofterne har deres egen: loftsmaling i Hadsund. De samme sider findes for nabobyerne — maling af lejlighed i Hobro og maling af lejlighed i Randers.