Maling af lejlighed i Ballerup — hvad koster det?

Hvornår i forløbet skal der males?

Skal lejligheden også istandsættes på andre måder, er rækkefølgen mellem fagene afgørende.

El og VVS først. Fræsespor og gennembrydninger efterlader spor i væggene, og bliver der spartlet, før de er færdige, skal det gøres om.

Derefter gulvarbejde, hvis gulvene skal slibes. Slibestøv fra gulve er kraftigt og lægger sig på alt — også på nymalede vægge.

Maleren til sidst. Det er den rækkefølge, der giver færrest gentagelser, og den bør aftales mellem fagene frem for antages.

Undtagelsen: gulvene

Der er ét sted, hvor rækkefølgen diskuteres, og det er gulvene.

Skal gulve slibes og lakeres, argumenterer nogle for at gøre det først, så malingen ikke ridses under arbejdet. Andre for at male først, så gulvlakken ikke får malingsstænk.

Den praktiske løsning er som regel: gulvslibning først, derefter maling, og til sidst lakering af gulvet. Så er de to mest sårbare overflader adskilt i tid.

Aftal det med begge fag, inden nogen begynder. Det er en typisk kilde til, at nogen skal gøre noget om.

Vægflade, ikke gulvareal

Prisen gælder vægflade, og det er den hyppigste årsag til, at et tilbud overrasker.

Vægfladen findes rum for rum: gang rummets omkreds med lofthøjden. Et rum på 3 × 4 meter har 14 meters omkreds og med 2,5 meters højde 35 kvadratmeter væg — mod 12 kvadratmeter gulv.

En lejlighed på 80 kvadratmeter gulv har typisk 150-190 kvadratmeter vægflade plus 80 kvadratmeter loft.

Har lejligheden høje lofter, hvilket mange ældre ejendomme har, vokser vægfladen hurtigt uden at gulvarealet ændrer sig.

Lofthøjden i en ældre ejendom

Højden er den enkeltoplysning, der oftest mangler, og den ændrer både areal og metode.

Op til omkring 2,5 meter kan der arbejdes fra gulvet. Derover skal der stige eller arbejdsplatform til, og over cirka tre meter bliver opstillingen et arbejde i sig selv.

Tre meter til loftet i stedet for 2,4 giver 25 procent mere vægflade i samme rum. Det er en betydelig forskel på en hel lejlighed.

Mål højden ét sted i hvert rum og skriv det ned, når du beder om tilbud.

Stuk og paneler

Ældre lejligheder har som regel mere træværk og flere profiler end nyere, og det er dét, der tager tid.

Stukkant og roset males med pensel. Et profil har flere gange så meget overflade som den plane flade, det følger, og det kan ikke rulles.

Brede fodpaneler, høje fyldningsdøre og vinduer med flere rammer hører i samme kategori. De regnes typisk pr. løbende meter eller pr. stk.

Er stukken tilmalet gennem årtier og blevet utydelig, er afrensning et selvstændigt arbejde. Det bør ikke gemme sig i en kvadratmeterpris.

Er det en fraflytning?

Skal lejligheden males, fordi du flytter, er det ikke frit valg, hvad der skal gøres.

Social- og Boligministeriets vejledning om ind- og fraflytningssyn, istandsættelse og vedligeholdelse formulerer grænsen sådan: «Normal istandsættelse indebærer, at lejeren skal aflevere det lejede i den stand, det blev overtaget, og lejeren kan ikke tilpligtes at aflevere det lejede i bedre stand end ved indflytningen.»

Vejledningen slår desuden fast, at der ikke længere kan indgås aftaler om «automatisk» istandsættelse, altså at lejeren skal istandsætte «uanset om der er behov herfor».

Bestil derfor kun det, fraflytningsrapporten kræver. Et tilbud på hele lejligheden, hvor rapporten kun nævner to rum, er en unødvendig udgift.

Fristerne ved et fraflytningssyn

Har udlejeren mere end én beboelseslejlighed, er der pligt til at holde fraflytningssyn — og der er en frist.

Vejledningen er præcis: «Udlejeren skal syne beboelseslejligheden senest 2 uger efter, at udlejeren er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted.»

Overholdes fristen ikke, bortfalder kravet. Vejledningen skriver, at «udlejerens krav om istandsættelse ved fraflytning bortfalder», hvis synet ikke er afholdt rettidigt med behørig indkaldelse og udlevering af rapporten.

Mød op til synet og tag rapporten med hjem. Din underskrift bekræfter modtagelsen, ikke at du er enig i indholdet.

Læs rapporten på stedet

Fraflytningsrapporten er det dokument, hele sagen afgøres på bagefter, og den bør læses, mens du står der.

Ministeriets vejledning siger, at udgifter til istandsættelse, «der ikke er medtaget i fraflytningsrapporten», som udgangspunkt er lejeren uvedkommende — bortset fra skjulte mangler og svig.

Det betyder i praksis, at listen på synet er den fulde liste. Kommer der noget til bagefter, kan du henvise til den.

Er du uenig i en post, så notér det på stedet frem for at diskutere det. Underskriften bekræfter, at du har modtaget rapporten, ikke at du er enig i dens indhold.

Hvem hæfter for hvad

Boligformen afgør, hvem der betaler, og det bør afklares før første tilbud.

Er du ejer, er indvendig vedligeholdelse dit ansvar alene. Er du andelshaver, sætter foreningens vedtægter rammen — og de kan indeholde krav til, hvad der skal være i orden ved en overdragelse.

Er du lejer, står svaret i kontraktens paragraf om vedligeholdelse. Den kan lægge den indvendige vedligeholdelse hos dig eller hos udlejer, og forskellen er hele udgiften.

Fem minutters læsning afklarer det. Det er den billigste undersøgelse i hele projektet.

Skal lejligheden sælges?

Anledningen ændrer, hvor pengene bør lægges, og det er værd at sige højt inden tilbuddet.

Ved et salg er det de store, synlige flader, der betaler sig: entré, stue og køkken. Et soveværelse med en mat væg flytter sjældent en salgspris.

Neutrale farver er reglen, og ikke kun af smagshensyn. En køber skal kunne se sine egne møbler i rummet, og en kraftig kulør kræver flere lag at male over.

Til gengæld skal arbejdet være færdigt før fotograferingen. En lejlighed fotograferet med afdækning på gulvet sælger dårligere end en, der venter en uge.

Hvad du selv kan tage

I en lejlighed er der en post, der ikke findes i et hus: bæringen.

At bære møbler ned i kælderen eller ud til en container er timer uden faglige krav — og i en opgang uden elevator er det mange timer. Det er den største enkeltbesparelse, du selv kan lave.

Nedtagning af gardiner, hylder og beslag hører i samme kategori. Læg beslag og skruer i poser og markér dem.

Selve spartlingen bør blive hos fagmanden. Fejlene viser sig først, når malingen er på, og en flade der skal om, koster mere end den ville have gjort fra begyndelsen.

Tom eller beboet

Om der bor nogen i lejligheden under arbejdet, ændrer både metode, tempo og pris.

I en tom lejlighed kan der arbejdes på tværs af rum, og sprøjtemaling bliver en mulighed på lofter og store flader. Det er hurtigere og som regel billigere pr. kvadratmeter.

I en beboet lejlighed arbejdes der rum for rum, og der rulles frem for at sprøjte. Boligen kan bruges imens, men arbejdet tager længere.

Sig hvilken af de to det er, når du beder om tilbud. Det er den oplysning, der oftest mangler.

Tidsvinduet mellem to lejere

Skal lejligheden være klar til en ny lejer, er datoen bindende, og det ændrer aftalen.

Aftal en fast leveringsdato frem for et interval. «I løbet af næste uge» er ikke en aftale, når en ny lejer har nøgler den første.

Spørg samtidig, hvad der sker, hvis datoen skrider. Et fagligt svar rummer en plan, ikke bare et løfte.

Vær opmærksom på tørretiden. Spartelmasse og maling skal tørre uanset bemanding, og en fuld istandsættelse af en treværelses kan sjældent presses under en uge.

Hvad påvirker prisen i Ballerup

Fladernes stand vejer tungest. Glatte, tidligere malede vægge kan males direkte, mens tapetrester, huller og struktur skal forbehandles først.

Lofthøjden er den anden faktor, både fordi den giver mere areal og fordi den kan kræve platform.

Mængden af træværk er den tredje. Ældre lejligheder har brede paneler, høje karme og vinduer med flere rammer — og alt det regnes for sig.

Tallene på denne side er beregnet med prisniveauet for hovedstadsområdet, som i den prismodel siden bruger ligger omkring tolv procent over landsgennemsnittet.

Sådan læser du tilbuddet

Et brugbart tilbud på en lejlighed opgør rummene hver for sig med vægflade, loftflade og antal lag.

Det bør desuden nævne etage og adgangsforhold, hvis der ikke er elevator. Bæretid er en reel post, og den bør være med fra begyndelsen frem for komme som et tillæg.

Spørg hvordan træværket er regnet — pr. løbende meter, pr. stk., eller inkluderet i kvadratmeterprisen.

Danske Malermestre er malerfagets brancheorganisation, og medlemmernes arbejde er omfattet af Byg Garanti. Malerforbundet organiserer svendene. Bed om at få garantiens omfang skrevet ned.

Sådan gør du klar

• Oplys etage, og om der er elevator
• Mål lofthøjden i hvert rum
• Find fraflytningsrapporten frem, hvis det er en flyttelejlighed
• Læs lejekontraktens eller vedtægternes bestemmelse om vedligeholdelse
• Aftal rækkefølgen med el, VVS og gulvmand, hvis de også skal ind
• Giv opgangen besked om arbejdsdage og tidsrum
• Sig om lejligheden er tom eller beboet under arbejdet

Hvor mange lag i en lejlighed

To lag er udgangspunktet ved et farveskift, og i en lejlighed er der en særlig grund til ikke at spare.

Vægge i en lejlighed er tættere på, hvor folk færdes, end i et hus med store rum. Slid, mærker og aftørring rammer de samme flader oftere.

Ét lag giver en tyndere film, der bruger sin levetid hurtigere — og i en udlejningsbolig betyder det en ekstra omgang mellem to lejere.

Skal en mørk væg blive lys, kan der være behov for tre lag eller en dækkende grunder. Bed om prisen på det som en selvstændig linje.

Vådrum og køkken i en lejlighed

Rum med fugt kræver produkter, der tåler det, og i en lejlighed er ventilationen ofte dårligere end i et hus.

Et badeværelse uden vindue er afhængigt af en udsugning, der virker. Er der mørke felter i hjørnerne, skal årsagen findes, før der males.

I køkkenet slider damp og fedt over komfuret. En vaskbar maling holder væsentligt længere dér end en almindelig vægmaling.

Fortæl, hvordan rummene bruges og ventileres. Det er en oplysning, en maler kan bruge, og som ikke fremgår af et areal.

Regler ved maling af lejlighed i Ballerup

Indvendig maling af en lejlighed kræver ikke byggetilladelse. Bygningens ydre ændres ikke, og Ballerup Kommune skal derfor ikke inddrages.

Er ejendommen fredet, gælder fredningen dog også indvendigt. Bolius formulerer det sådan, at «i fredede bygninger sikres interiøret i lige så høj grad som husets ydre» — og i ældre etageejendomme er stuk og paneler netop den slags interiør. Ændringer ud over almindelig vedligeholdelse skal godkendes af Slots- og Kulturstyrelsen.

Er ejendommen bevaringsværdig men ikke fredet, retter kommunens bestemmelser sig mod det ydre. Slå adressen op i Slots- og Kulturstyrelsens database over fredede og bevaringsværdige bygninger, hvis du er i tvivl, og se gældende planer på Ballerup Kommunes planportal.

Bor du i en ejendom med en ejer- eller andelsforening, kan husorden og vedtægter regulere arbejdstider og brug af fællesarealer. De regulerer sjældent farver inde i selve boligen.

Se også indvendig maling i Ballerup hvis det er et hus, spartling i Ballerup hvis væggene først skal gøres glatte, og den nationale prisguide til maling af lejlighed. Sammenlign gerne med maling af lejlighed i Gladsaxe og i Herlev.