Maling af lejlighed i Tølløse — hvem betaler, og hvad koster det?

Lejeren: den ene sætning der afgør det hele

For en lejebolig koger fraflytningsspørgsmålet ned til én bestemmelse. Lejelovens § 187 fastslår, at «det kan ikke pålægges lejeren at bringe det lejede i bedre stand end den, hvori lejeren overtog det lejede», og at forringelse «som skyldes slid og ælde» ikke er lejerens.

Samme paragraf sætter en frist: kravet skal fremsættes inden to uger efter flyttesynet, og udgifter, der ikke står i fraflytningsrapporten, er lejeren uvedkommende. Overtrædes reglerne om syn og rapport, bortfalder kravet helt.

I en almen bolig gælder almenlejelovens § 25 med samme grundprincip: boligen skal ikke afleveres i bedre stand, end den blev overtaget i.

Det praktiske råd, der følger af begge regelsæt, er det samme: dokumentér standen. En billedserie fra indflytningsdagen afgør flere sager end nogen paragraf gør, fordi den viser, hvad der var galt før du flyttede ind.

Andelsbolig: hvad vedtægterne kan bestemme

I en andelsbolig er malerarbejdet din egen udgift, men det er ikke ensbetydende med, at du kan gøre hvad du vil.

Foreningens vedtægter kan indeholde bestemmelser om, hvad der må ændres fast i boligen. Farve på vægge er sjældent omfattet, men paneler, døre, originalt træværk og lofter kan være det, især i ældre ejendomme, hvor foreningen har en interesse i at bevare et udtryk.

Til gengæld indgår boligens stand i vurderingen ved salg. En velvedligeholdt bolig kan tælle positivt, mens en usædvanlig farve eller en dårligt udført behandling kan trække ned — vurderingsmanden ser på, hvad en køber skal bruge for at bringe boligen tilbage til normal stand.

Praktisk betyder det to ting. Læs vedtægterne, før du maler noget fast. Og hold dig til neutrale kulører på de flader, der er svære at gøre om, hvis salg kan komme på tale inden for få år.

Vil du alligevel have en kraftig farve, så tag den på én væg frem for fire. Det er billigere at male om, og det trækker ikke ned i en vurdering.

Ejerlejlighed: hvor grænsen går

I en ejerlejlighed er fordelingen enkel på papiret og alligevel værd at kende.

Alt inden for lejlighedens vægge er dit: vægoverflader, lofter, indvendige døre, karme, fodpaneler og indvendig behandling af vinduerne. Der skal ikke spørges nogen om lov, og der er ingen frister at holde øje med.

Ejerforeningen ejer til gengæld facaden, opgangen, taget og som regel vinduerne set udefra. Skal vinduerne males udvendigt, er det derfor typisk foreningens opgave og foreningens regning — og et arbejde, du ikke selv skal bestille.

Grænsen ved vinduet er den, der oftest giver anledning til tvivl. Tjek ejerforeningens vedtægter, før du bestiller: nogle foreninger lader den enkelte ejer stå for indvendig side og karm, mens foreningen tager rammen udefra.

Er du i tvivl, så spørg bestyrelsen skriftligt. Et svar på mail er nok, og det er billigere end at betale for noget, foreningen alligevel ville have gjort.

Hvad koster det efter lejlighedens størrelse?

Satsen bliver først konkret, når den ganges med vægfladen, og den er væsentligt større end gulvarealet.

Etværelses, 40 m². Typisk omkring 75 m² væg og 40 m² loft. Vægge til 75-165 kr. giver 5.600-12.400 kr., loft til 90-185 kr. giver 3.600-7.400 kr. I alt 9.200-19.800 kr.

Toværelses, 60 m². Omkring 110 m² væg og 60 m² loft. I alt 13.700-29.300 kr.

Treværelses, 85 m². Omkring 155 m² væg og 85 m² loft. I alt 19.300-41.300 kr.

Tallene forudsætter plane, tidligere malede flader og to lag. Skal der spartles, tages tapet ned eller spærregrundes, har hver af delene sin egen sats i tabellen øverst.

Bemærk, at små lejligheder har forholdsvis mere væg pr. kvadratmeter gulv end store. Flere skillevægge på færre kvadratmeter betyder, at en etværelses ikke er en fjerdedel af en fireværelses.

Gulvareal eller vægflade?

Satsen gælder den flade, der males, og forvekslingen er den hyppigste årsag til, at et tal og en forventning ikke mødes.

Et rum på 4 × 5 meter med 2,5 meter til loftet har 20 m² gulv, 45 m² væg og 20 m² loft. En sats på 100 kr. pr. m² vægflade svarer altså til 325 kr. pr. m² gulvareal — samme arbejde, to vidt forskellige tal.

Nogle prisguider og udlejere regner i gulvareal, andre i vægflade. Spørg altid hvilken, og bed om at få begge tal oplyst i et tilbud.

Vinduer og døre kan trækkes fra og udgør typisk 5-15 % af vægfladen. På store rum er det værd at gøre; på små spises fradraget op af kanterne omkring dem.

Hvad der ligger uden for satsen

Kvadratmeterprisen dækker afdækning af gulv, let slibning, lukning af søm- og skruehuller, to lag maling og oprydning.

Uden for ligger fem ting, som hver bør begrundes, hvis de står på et fraflytningskrav:

• Fuldspartling, 75-120 kr. pr. m². Bruges når væggen ikke er plan.
• Ny filt eller glasvæv, 80-130 kr. pr. m². En opgradering af væggen.
• Spærregrunder. Nødvendig ved nikotin og skjolder — og derfor ofte et tegn på misligholdelse.
• Træværk, karme og døre, 790-2.000 kr. pr. dør.
• Lofterne, 90-185 kr. pr. m². De er ikke automatisk med.

En udlejer kan have en god grund til at kræve dem. Grunden skal bare kunne skrives ned, og den skal handle om boligens stand — ikke om at næste lejer skal have noget pænere.

Farve og glans i en bolig, der skal videre

Skal lejligheden lejes ud, sælges eller afleveres, er kulørvalget en økonomisk beslutning frem for en æstetisk.

Neutrale, lyse kulører i glans 5-10 på væggene er standarden, fordi de kan pletrepareres og fordi de ikke kræver ekstra lag at dække. En kraftig kulør skal dækkes med tre lag hvid, når den skal væk, og det er en halv omgang ekstra.

I køkken, entré og bryggers vælges typisk glans 15-25, fordi fladen skal tåle at blive tørret af. En mat væg bliver blank i pletter, hvor den berøres, og det ligner slid.

Lofter males i laveste glans. En mat flade kaster ikke lys tilbage og skjuler dermed samlinger og ujævnheder, som ellers træder frem i modlys fra vinduerne.

Skal du bo der selv i mange år, gælder ingen af hensynene. Så vælg det, du kan lide — men tag den kraftige kulør på én væg frem for fire.

Tom eller beboet

Den samme lejlighed koster ikke det samme at male tom og beboet, og det bør fremgå af tilbuddet.

En tom lejlighed males i én arbejdsgang: alle lofter, så alle vægge, så alt træværk. Ingen møbler skal flyttes, og intet rum skal kunne bruges om aftenen.

En beboet lejlighed males rum for rum med afdækning og flytning i hver omgang. Det tager længere tid, og tiden faktureres til 395-620 kr. i timen.

Ligger opgaven i forbindelse med en fraflytning, står boligen som regel tom — den billigste situation der findes. Aftal derfor gerne, at arbejdet ligger efter nøgleaflevering.

Tre tilbud, sammenlignelige

Send den samme beskrivelse til alle tre: antal rum, vægflade og loftflade pr. rum, om lofterne skal med, og om lejligheden er tom eller beboet.

Bed derefter om, at hvert tilbud oplyser fire ting, som ikke kan udledes af beskrivelsen: antal lag, hvilke tilkøb der er regnet med, om tilbuddet er bindende eller et overslag, og om prisen er inklusive moms.

Bed også om at få tilbuddet specificeret pr. rum. Det gør det brugbart som dokumentation over for en udlejer eller en forening, og det gør det muligt at skære et rum fra uden at hente et nyt tilbud.

Tapet og filt i en ældre ejendom

Mange lejligheder har ikke bar væg under malingen, og det ændrer opgaven mere end kuløren gør.

Sidder tapetet fast overalt, er glat og uden mønster i relief, kan der males direkte ovenpå. Det er den billige vej, og resultatet holder, hvis kanterne er hele.

Slipper papiret, når du løfter en kant med en negl ved en dørkarm, eller ligger der flere lag oven på hinanden, skal det ned. Så følger spartling, og prisen på rummet kan fordobles.

Filt og glasvæv er vævede baner, der limes op og males. De findes i mange ældre lejligheder, netop fordi de holder på revner i en væg, der arbejder. Sidder de fast, males de bare over. Skal der nyt op, koster det 80-130 kr. pr. m² vægflade.

Er du i tvivl om, hvad der sidder på væggen, så tag et billede af kanten, hvor et stikkontaktdæksel har siddet. Der kan man som regel tælle lagene.

Hvor lang tid tager det?

Tidsforbruget er lettere at forudsige end prisen, fordi malingen skal tørre uanset hvor dygtig maleren er.

En etværelses med vægge og loft tager typisk en til to arbejdsdage. En toværelses tager to til tre. En treværelses med loft og træværk lander som regel på tre til fem dage.

Skal der fuldspartles, lægger det en ekstra dag til, fordi spartelmassen skal tørre og slibes, før der kan males. Skal der tages tapet ned, kommer der yderligere en dag på de fleste lejligheder.

Regn desuden med ventetid fra bestilling til opstart. Den er kortest i januar og februar, hvor malere fylder kalenderen med indvendigt arbejde, og længst op til sommerferien.

Flytter du, så læg en dags luft ind mellem malerens sidste dag og flyttesynet. En nymalet væg er tør at røre efter få timer, men først hård efter en uges tid, og mærker fra den periode kan ikke slibes væk.

Før maleren kommer

• Tag alt ned fra væggene, inklusive skruer og rawlplugs, og gem dem samlet.
• Saml møbler midt i hvert rum med en meters fri passage langs væggene.
• Vask fedtede flader i køkken og omkring kontakter med grundrens.
• Læg nøgler, alarmkode og et telefonnummer klar, hvis du ikke selv er der.
• Fotografér hver væg, før arbejdet går i gang — også hvis du ejer boligen.

Spørgsmål der er værd at stille

Tølløse har 3.914 indbyggere og ligger 13 km syd for Holbæk og 20 km vest for Roskilde. Hent gerne ét tilbud fra hver side, så du måler markedet frem for ét firmas prisniveau.

1. Hvilken vægflade og loftflade har I regnet med? Er de tre uenige om arealet, er resten også uens.
2. Er lofterne med i prisen? De bestilles ikke automatisk.
3. Hvad koster det, hvis der skal fuldspartles? Bed om satsen på forhånd, ikke om et skøn undervejs.
4. Er I medlem af Danske Malermestre? Organisationen samler malermestervirksomheder, og medlemmerne er omfattet af Byg Garanti. Malerforbundet er et fagforbund for svende og siger intet om virksomheden.
5. Kan jeg få tilbuddet specificeret pr. rum?

Tølløse og Holbæk Kommune

Tølløse ligger i Holbæk Kommune med postnummer 4340 og har 3.914 indbyggere. Huslejenævnet, som behandler tvister om fraflytningsregninger, hører under kommunen — Borger.dk beskriver, hvordan nævnet fungerer.

Indvendig maling kræver ingen tilladelse fra kommunen. Bestemmelserne om bygningers ydre fremtræden retter sig mod facaden, og for en bevaringsværdig ejendom er det alene det ydre, der er omfattet.

Er hele bygningen fredet, gælder fredningen både ude og inde, og indvendige ændringer skal godkendes af Slots- og Kulturstyrelsen. Ejendommen kan slås op i registret over fredede og bevaringsværdige bygninger.

Skal andet males, findes der oversigter over indvendig maling i Tølløse og spartling i Tølløse. Nabobyerne har tilsvarende sider for Holbæk og Ringsted.