Maling af lejlighed i Løgumkloster — når loftet er højt og fladerne er gamle

Stuk og profiler

Har lejligheden stuk langs lofterne, er det en selvstændig post — og den overses ofte, fordi den ser ud som en del af loftet.

Stuk kan ikke rulles. Profilerne males med pensel, i flere retninger, og de har mange små flader og kanter. Det er langsomt arbejde.

Dertil kommer en teknisk overvejelse: for mange lag maling udvisker profilen. En stuk, der er malet ti gange gennem hundrede år, har mistet en del af sin skarphed, og hvert nyt lag tager lidt mere.

Er stukken vigtig for rummets udtryk, er det værd at spørge, om der skal males i det hele taget — eller om der kun skal pletrepareres.

Bed om stuk prissat som en selvstændig linje, gerne i løbende meter frem for som en del af loftet. Så kan du se, hvad den koster, og tage stilling.

Hvad der kan ligge under malingen

I en ældre lejlighed er den nuværende overflade sjældent den oprindelige. Der kan ligge flere lag, og nogle af dem kræver noget særligt.

Limfarve på lofterne. En ældre behandling, der er opløselig i vand. Tør en fugtig finger over loftet: smitter der hvidt af, og bliver fladen blød, er det limfarve. Den kan ikke males over — ny maling binder ikke og slipper i flager. Den skal vaskes af, og det er en våd, langsom proces, der skal tørre bagefter.

Flere lag tapet. Ofte limet direkte på puds. Tages det ned, kan der komme både limrester og skader på pudsen frem.

Væv eller filt. Kan skjule revner, som først viser sig, når beklædningen fjernes.

Pudsede vægge, der ikke er plane. Almindeligt i ældre byggeri og ikke i sig selv et problem — men det afgør, hvilken glans der kan bruges.

Ingen af delene er ualmindelige, og alle fire kan håndteres. Men de skal opdages før tilbuddet, ikke midt i arbejdet.

Tre prøver, du kan lave selv

Et kvarter i lejligheden giver en maler et langt bedre grundlag.

Den fugtige finger på loftet afslører limfarve.

Neglen i en skjult krog afslører, om der ligger tapet, filt eller væv under malingen — og hvor mange lag.

Lommelygten langs væggen i mørke afslører, hvor plan fladen er. Kaster den skygger fra bølger over større områder, skal der tages stilling til, om der skal fuldspartles.

Notér, hvad du finder, i hvilke rum, og tag billeder. Send dem med forespørgslen.

Det gør ikke bare tilbuddet mere præcist. Det reducerer risikoen for, at der kommer et tillæg midt i arbejdet — og i en lejlighed, hvor en fraflytningsdato ofte er fast, er en forsinkelse dyrere end en merudgift.

Glans i et rum med gamle vægge

Er væggene pudsede og ikke helt plane, er glansvalget ikke en smagssag alene.

Lav glans kaster lyset diffust tilbage og skjuler bølger, spartelmærker og små ujævnheder. Det er derfor mat er standard på store flader i ældre boliger.

Højere glans kaster lyset retningsbestemt og gør hver ujævnhed synlig — men fladen bliver lettere at tørre af.

I en ældre lejlighed med høje vinduer falder lyset desuden ofte skråt ind langs væggene, og det fremhæver alt. Det er endnu et argument for lav glans på de store flader.

Vil du have højere glans i en entré eller et køkken, forudsætter det som regel, at fladen fuldspartles først — og så er glansvalget pludselig en beslutning med en pris.

Bed om glanstallet oplyst som et tal frem for som «mat» eller «halvblank».

Hvad satsen dækker

Satsen på 70-150 kr. pr. m² vægflade dækker afdækning, lukning af søm- og skruehuller, slibning af de spartlede steder og to lag maling på en flade, der ellers er hel.

Den dækker ikke fuldspartling, nedtagning af tapet, afvaskning af limfarve, filtsning, spærregrunder, stuk, træværk eller lofter.

I en ældre lejlighed er sandsynligheden for, at mindst én af dem er nødvendig, betydelig. Det er ikke et problem — det er en oplysning, der skal med i tilbuddet.

Bed om poster med areal og enhedspris. Ved en fraflytning er det desuden det, der gør en regning mulig at efterprøve.

Vægflade, ikke gulvareal

Det gælder overalt, men det gælder mest her.

En lejlighed på 70 m² med høje lofter kan have væsentligt mere vægflade end en tilsvarende med normal loftshøjde. Forskellen er ikke en detalje — den er hele grundlaget for prisen.

Mål hvert rums omkreds langs gulvet, gang med den faktiske lofthøjde, og træk døre og vinduer fra. Er vinduerne høje, som de ofte er i ældre ejendomme, trækker de til gengæld en del fra.

Lofter regnes for sig, og loftfladen svarer nogenlunde til gulvarealet.

Bed om at få arealet skrevet ind i tilbuddet. To tilbud kan ikke sammenlignes, hvis de regner på hver sin flade — og i en gammel lejlighed er risikoen for, at de gør, større end normalt.

Tidsplan i en ældre lejlighed

Grundforløbet er det samme som andre steder: en tømt bolig med hele vægge kan typisk være færdig på to til tre arbejdsdage inklusive tørretid.

Men hver af de gamle overflader lægger tid til.

Afvaskning af limfarve lægger mindst en dag til, plus tørretid.

Tapetnedtagning lægger en dag til, og fladen skal tørre, før der spartles.

Fuldspartling lægger en dag til.

Stuk er langsomt arbejde, som ikke kan fremskyndes.

Skal alle fire bruges, er man fra to-tre dage oppe på en uge eller mere. Det er en helt anden planlægning — og det er grunden til, at en besigtigelse er vigtigere her end i en ny bolig.

Bed om en tidsplan i dage sammen med prisen.

Træværk i en ældre ejendom

Døre, karme og fodpaneler i en ældre lejlighed er ofte høje, profilerede og malet mange gange.

De prissættes typisk pr. stk. — en dør med karm koster 700-1.800 kr. Men i en gammel ejendom kan en dør være væsentligt større end en moderne, og den kan have fyldninger og profiler, der skal males i hånden.

Fodpaneler er ofte høje og profilerede, og de løber hele vejen rundt i hvert rum.

Er træværket malet mange gange, kan der desuden være behov for at slibe eller afrense, før der lægges endnu et lag — ellers udviskes profilerne yderligere.

Bed om træværket prissat som en selvstændig blok, og spørg, om der er regnet med slibning. I mange lejligheder er væggene det, der trænger, mens træværket kan vente.

Hvad der er værd at gøre først

Er lejligheden ældre og trænger flere steder, er der en rækkefølge, der giver mest for pengene.

Lofterne først, hvis der er limfarve. Det er den tungeste post, og den skal under alle omstændigheder gøres, før væggene kan afsluttes pænt — stænk fra et loft lander på væggene.

Så væggene, hvor de er mest slidte. Entré og gang før soveværelser.

Stuk og træværk til sidst, hvis budgettet rækker. De er sjældent det, der får et rum til at se slidt ud — og de kan tages i en senere omgang uden at det ses.

Det, der derimod ikke bør deles op, er et enkelt rum: males væggene uden loftet, ses skellet, og males loftet senere, skal væggenes overkant skæres igen.

Del derfor rum for rum, ikke flade for flade inden for samme rum. Det er den opdeling, der giver et færdigt resultat undervejs frem for et halvt.

Ved fraflytning

Skal lejligheden males, fordi du flytter, gælder to regler, det er værd at kende.

Boligen skal afleveres i samme stand som ved overtagelsen, men med en udtrykkelig undtagelse for «den forringelse, som skyldes slid og ælde». Almindelig brug er ikke misligholdelse.

Og efter lejelovens § 187 kan udlejers krav ikke gøres gældende, «når der er forløbet mere end 2 uger fra flyttesynet».

I en ældre lejlighed er der en detalje værd at bemærke: fuldspartling er et tilkøb, ikke en del af normalprisen. Er en pudset væg bølget, fordi den altid har været det, er det ikke slid — og en regning for at gøre den plan er en forbedring frem for en istandsættelse.

Kan I ikke blive enige, behandler huslejenævnet tvister i private lejeboliger — Borger.dk beskriver, hvordan nævnet fungerer.

Hvis ejendommen er fra før 1960

Er ejendommen ældre, er der et forhold, der kan være relevant for ejeren snarere end for lejeren.

Tønder Kommune råder over byfornyelsesmidler, og kommunen oplyser, at landsbypuljen kan bruges i «byer med under 4000 indbyggere, eller i det åbne land». Løgumkloster har 3.459 indbyggere.

Støtten angår klimaskærmen — tag, facader, vinduer og døre — på boliger opført før 1960, herunder private udlejningsboliger.

Indvendig maling hører ikke til klimaskærmen og er derfor ikke omfattet. Men skal ejendommen alligevel have gjort noget udvendigt, kan det være værd at se de to ting i sammenhæng.

Se kommunens side om byfornyelse, og bekræft de aktuelle vilkår hos kommunen.

Hvad tilbuddet skal indeholde

• Vægareal og loftareal hver for sig, med den faktiske lofthøjde oplyst.
• Hvilke rum der er med, opremset ved navn.
• Hvad der ligger under malingen, rum for rum, så vidt det er kendt.
• Stuk prissat særskilt, hvis der er nogen.
• Antal lag, og hvad der ville udløse et mere.
• Om der skal afvaskes limfarve, tages tapet ned eller fuldspartles.
• En tidsplan i dage.
• Om prisen er fast eller et overslag, og om den er inklusive moms.

Før maleren kommer

• Mål lofthøjden, og skriv den i forespørgslen.
• Tør en fugtig finger over loftet, og se om der smitter hvidt af.
• Skrab i en skjult krog for at se, hvad der ligger under malingen.
• Lys langs væggene med en lommelygte i mørke.
• Notér, om der er stuk, og hvor mange løbende meter.
• Tøm rummene, og tag ophæng, kroge og rawlplugs ned.
• Tag billeder af hvert rum, som det ser ud nu.

Sådan vælger du maleren i Løgumkloster

Løgumkloster har 3.459 indbyggere og ligger 15 km nordøst for Tønder og 29 km vest for Aabenraa. Firmaer fra begge byer dækker området.

• Oplys lofthøjden — det er den oplysning, der ændrer prisen mest.
• Bed om besigtigelse, hvis du ikke ved, hvad der ligger under malingen.
• Bed om stuk og træværk prissat særskilt.
• Spørg om erfaring med ældre ejendomme og med limfarve.
• Spørg om medlemskab af Danske Malermestre, som samler malermestervirksomheder, og hvis medlemmer er omfattet af Byg Garanti. Malerforbundet er et fagforbund for svende og siger intet om virksomheden.
• Tjek CVR-nummeret, og bed om forsikringsselskab og policenummer.

Løgumkloster og Tønder Kommune

Løgumkloster ligger i Tønder Kommune med postnummer 6240 og har 3.459 indbyggere.

Indvendig maling i en bolig kræver ingen tilladelse. Det, der regulerer lejeforholdet, er lejeloven og lejekontrakten, ikke kommunen.

Kommunen kommer ind i billedet gennem huslejenævnet, som behandler tvister mellem lejere og udlejere om blandt andet fraflytningsregninger.

Er bygningen fredet, gælder fredningen både ude og inde, og også indvendige ændringer kan kræve godkendelse fra Slots- og Kulturstyrelsen. Det er særlig relevant, hvis der er originalt stuk, paneler eller døre. Kommunen har desuden en side om bevaringsværdige bygninger, og bygningen kan slås op i registret over fredede og bevaringsværdige bygninger.

Skal andet end vægge og lofter behandles, findes der oversigter over indvendig maling i Løgumkloster og loftsmaling i Løgumkloster. Nabobyerne har tilsvarende sider for Tønder og Rødekro.