Maling af lejlighed i Langeskov — hvad koster det?

A-ordning: regningen skrives ned år for år

Under en A-ordning overtager du boligen nyistandsat, og du vedligeholder den selv undervejs. Til gengæld har du en beskyttelse ved fraflytningen, som er skrevet direkte ind i loven.

Almenlejelovens § 26 fastslår, at der ved fraflytning gennemføres en normalistandsættelse for lejerens regning, som omfatter «nødvendig hvidtning, maling og tapetsering af vægge og lofter samt rengøring».

Og så kommer den bestemmelse, der betyder mest: «udlejeren overtager i løbet af en periode på højst 10 år fra lejerens overtagelse af lejligheden gradvis lejerens udgift til normalistandsættelsen».

Konsekvensen står i næste punktum: «ved fraflytning inden udløbet af den fastsatte periode betaler lejeren kun den andel, som på det tidspunkt, hvor lejemålet ophører, ikke er overtaget af udlejeren».

Har du boet der længe nok, er din andel altså nul. Har du boet der i det halve af perioden, er den halveret. Det er ikke en forhandling — det er en beregning, og du kan bede om at se den.

Hvad nedskrivningen ikke dækker

Beskyttelsen ovenfor gælder normalistandsættelse. Den gælder ikke alt.

Misligholdelse står uden for. Det er forringelse eller skade, der er opstået ved forkert brug, manglende vedligeholdelse eller uforsvarlig adfærd — og den betaler lejeren ved fraflytning, uanset hvor længe man har boet der.

Grænsen mellem de to er derfor det, der er værd at diskutere ved synet. Et slidt malerlag efter ti år er normalt. Et hul i en dør er ikke.

Der er dog en beskyttelse også her. BL — Danmarks Almene Boliger oplyser, at udgifter for misligholdelse, som ikke konstateres ved synet, ikke kan opkræves hos den tidligere beboer — undtagen ved skjult misligholdelse eller svigagtig handlen.

Det gør flyttesynsrapporten til det centrale dokument. Står skaden ikke i den, er udgangspunktet, at den ikke kan kræves betalt bagefter.

B-ordning: boligorganisationen vedligeholder undervejs

Under en B-ordning er billedet vendt om. Her skal boligorganisationen stå for den nødvendige vedligeholdelse i boperioden — maling af lofter, tapetsering eller maling af vægge, træværk og radiatorer samt gulvbehandling — så boligen ikke forringes ud over almindeligt slid.

Til ordningen hører en vedligeholdelseskonto for boligen, som organisationen løbende sætter penge ind på, og som du kan bede om at få brugt, mens du bor der.

Det betyder også, at der ikke er nogen normalistandsættelse at nedskrive ved fraflytning. Du betaler for misligholdelse, ikke for slid.

Er du i tvivl om, hvilken ordning din afdeling har, så spørg skriftligt. Svaret afgør, om malingen er din opgave eller organisationens.

Fristerne — og hvad der sker, hvis de brydes

Almene fraflytninger følger en fast kæde af frister, og BL beskriver dem præcist.

| Trin | Frist | |---|---| | Fraflytningssyn | Senest 14 dage efter, boligorganisationen har fået kendskab til fraflytningen | | Indkaldelse til synet | Skriftligt, mindst 1 uges varsel | | Flyttesynsrapport | Udleveres ved synet, eller sendes senest 14 dage efter | | Anslået istandsættelsesudgift | Skriftligt, senest 14 dage efter synet |

Og så er der konsekvensen, som er værd at læse to gange: «boligorganisationens krav bortfalder, hvis boligorganisationen ikke overholder reglerne, herunder de mange tidsfrister».

Notér derfor datoerne undervejs. Hvornår fik de kendskab til fraflytningen, hvornår kom indkaldelsen, hvornår var synet, og hvornår kom beløbet. Fire datoer på et stykke papir er hele dokumentationen.

Hvad koster en flyttelejlighed?

Beregningen sker på vægarealet frem for på gulvet. Gang rummenes omkreds med højden og træk døre og vinduer fra — for en treværelses bolig lander summen af vægge og lofter typisk et godt stykke over gulvarealet.

Oversigten forudsætter to omgange maling på flader, der er nogenlunde i orden. Alt derudover — tapet der skal af, helspartling, eller en spærrende grunder mod nikotin og skjolder — lægges oven i, og de poster kan ikke opgøres, før væggene er ryddet.

Betaler organisationen eller udlejeren, er et specificeret tilbud stadig værd at have. Det flytter diskussionen fra et rundt beløb til en pris pr. flade, som kan efterprøves.

Sådan læser du beregningen

Nedskrivningen under en A-ordning er et regnestykke, og du har krav på at se det. Bed om det skriftligt frem for mundtligt.

Tre oplysninger skal fremgå, for at tallet kan efterprøves:

• Hvornår perioden begyndte. Loven regner fra din overtagelse af lejligheden — ikke fra sidste istandsættelse og ikke fra afdelingens regnskabsår.
• Hvor lang perioden er fastsat til. Loven sætter et loft på højst 10 år, men afdelingen kan have fastsat en kortere periode.
• Hvad det fulde beløb er. Din andel er en procentdel af det, så uden grundbeløbet siger procenten ingenting.

Med de tre tal kan du selv regne efter. Har du boet der i halvdelen af perioden, skal din andel være omkring halvdelen af det fulde beløb — og afviger tallet markant, er det værd at spørge hvorfor.

Bemærk desuden, at loven har en særregel: har udlejeren opsagt dig, betaler du ikke til normalistandsættelse ud over den andel, der allerede er overtaget på ophørstidspunktet.

Når du flytter ind

Halvdelen af en god fraflytning bliver afgjort på indflytningsdagen, og det er den halvdel, folk springer over.

Gå boligen igennem rum for rum den dag, du får nøglerne. Fotografér hver væg, hvert loft og hvert stykke træværk, og gem billederne et sted, du kan finde dem om fem år — med datoen intakt.

Skriv derefter alt, du finder, ind i indflytningsrapporten. Skader, skjolder, huller, ridser i karme. Det er ikke smålighed; det er den eneste dokumentation for, hvilken stand boligen havde, da du overtog den.

Sidst: gem selve kontrakten sammen med billederne. Det er dér, ordningen står, og det er det første dokument, du skal bruge igen, når du en dag siger op.

Hvad påvirker prisen?

Forberedelsen vejer tungest. En flade, der bare skal males, er hurtig; en flade, hvor tapet skal rives ned, huller lukkes og revner armeres, er timearbejde, og timerne kan ikke ses på et foto.

Geometrien kommer dernæst. En stor, ubrudt væg males hurtigt pr. kvadratmeter. Bad, entré og trappeopgang har mange hjørner, karme og niveauskift, og de tre rum trækker altid mere tid end deres areal antyder.

Højden til loftet tæller også med. Ligger den over det almindelige, skal der stilles op igen og igen — og det rammer hver eneste flade i rummet, ikke kun loftet.

Nikotin og vandskjolder er den fjerde, og den overrasker flest. Begge dele slår igennem almindelig maling og kræver en spærrende grunder, uanset antallet af lag ovenpå.

Og endelig omfanget: hele boligen i én omgang koster mindre pr. rum end rum for rum, fordi opstart og afdækning er faste poster.

Kan du selv male?

Det må du, når pligten er din — men resultatet skal kunne bære en gennemgang med en synsmand, og det er en hårdere prøve end en almindelig aften i stuen.

Vægge med et fint underlag, hvor to omgange maling er nok, er et rimeligt sted at begynde. Der er ikke meget at gøre forkert, og det, der går galt, kan rettes med en tredje omgang.

Lofterne er en anden sag. Det samme er en flade, der skal helspartles, og et rum, hvor kuløren skal skifte markant. Alle tre bedømmes i sidelys ved et syn, og det er dér, en amatørs baner og overlap træder frem.

Og så en advarsel, der er værd at tage alvorligt: går det galt, kan dit eget arbejde ende som en linje i rapporten. Så betaler du både for malingen og for at få den gjort om.

Forberedelse inden maleren kommer

• Find lejekontrakten og slå fast, om det er A- eller B-ordning.
• Bed om beregningen af, hvor stor en andel du hæfter for.
• Fotografér hvert rum, før møblerne flyttes ud.
• Notér de fire datoer i fristkæden ovenfor.
• Ryd og tag ophæng ned, eller aftal at maleren gør det.
• Læs flyttesynsrapporten ved synet, før du kvitterer.
• Skriv din uenighed på rapporten frem for at sige den højt.

De to første punkter afgør, hvem der betaler. De øvrige afgør, hvad du kan dokumentere bagefter.

Typiske lejlighedsopgaver i området

Langeskov har 4.363 indbyggere og hører til postnummer 5550. Byen ligger i Kerteminde Kommune mellem Odense og Nyborg, og en del malere vil køre fra Odense-området.

Lejeboligerne fordeler sig typisk på almene afdelinger og privat udlejede lejligheder, og det er netop den skelnen, hele siden handler om. Er boligen almen, står ordningen i kontrakten; er den privat udlejet, står vedligeholdelsespligten samme sted.

I nyere afdelinger er gipsvægge og glatte lofter reglen, og der er spartlingen typisk begrænset til pladesamlinger og huller efter ophæng. I ældre ejendomme kan der være pudsede vægge og højere til loftet, og så fylder forberedelsen mere end selve malingen.

Fordi der er kort til Odense, er udbuddet af malerfirmaer større her end i mange byer af samme størrelse.

Sådan vælger du maleren

Se efter, om tilbuddet er delt op rum for rum og flade for flade, og om der står, hvor mange omgange maling der er regnet med. Står tallet der ikke, er der reelt ikke aftalt noget om, hvad du får leveret.

Spørg desuden, om tilbuddet kan udstedes til boligorganisationen eller udlejeren frem for til dig, hvis det er dem, der skal betale. De fleste malerfirmaer er vant til den form.

Vil du have et fagligt filter, findes kvalitetsmærket En Rigtig Maler, som drives af Danske Malermestre. Organisationen oplyser, at medlemmerne skal have uddannelse og erfaring i faget, overholde arbejdsmarkedsoverenskomster og være dækket af en garantifond.

Skriv aftalen ned. Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen peger på, at omfang, tidsplan og pris bør stå på papir, og gør opmærksom på reklamationsfristen: tre år fra manglen opdages, dog med et absolut loft på ti år efter afleveringen.

Regler og tilladelser

Maling inde i en bolig kræver ingen byggetilladelse. Der ændres hverken på bygningens ydre, dens anvendelse eller dens konstruktion.

Det, der binder her, er kontrakten og den lov, der gælder for lejemålet — ikke kommunen. En lokalplan kan regulere facade, tag og kulør mod gaden, men ikke de indvendige overflader.

Er du uenig med en almen boligorganisation, er beboerklagenævnet den rette instans. Er lejemålet privat udlejet, er det huslejenævnet i Kerteminde Kommune.

Begge steder gælder, at dokumentationen afgør sagen. Datoer, fotos og en rapport med dine bemærkninger vejer tungere end en erindring om, hvad der blev sagt ved synet.

Andre maleropgaver i samme bolig

Skal boligen males uden at det handler om leje eller fraflytning, er indvendig maling i Langeskov den bredere side — den gennemgår også spartling, filt og glasvæv.

Skal kun vinduer, karme og døre males, se maling af træværk i Langeskov. Ejer du ejendommen og skal have den malet udvendigt, er det facademaling i Langeskov og udvendig maling i Langeskov.

De samme sider findes for nabobyerne — maling af lejlighed i Odense og maling af lejlighed i Kerteminde.