Maling af lejlighed i Sakskøbing — hvad koster det?

Kontoen, der betaler for det

Pligten er gjort konkret gennem en konto. Lejelovens § 117 siger, at «udlejeren skal i hvert regnskabsår afsætte 46 kr. pr. m² bruttoareal på en vedligeholdelseskonto for lejligheden til opfyldelse af den indvendige vedligeholdelsespligt». Beløbene afsættes med 1/12 månedsvis, og satsen er fastsat i 2021-niveau og reguleres én gang årligt.

For en lejlighed på 75 m² er det altså i omegnen af 3.450 kr. om året i 2021-niveau, der lægges til side alene til maling, tapet og gulvbehandling.

Tre ting i samme paragraf er værd at kende:

• Du skal have besked hvert år. Inden tre måneder efter regnskabsårets afslutning skal udlejeren skriftligt oplyse dig om, hvilket beløb der var til rådighed.
• Du kan kræve dokumentation. Bruger udlejeren af kontoen, skal du have en skriftlig opgørelse — og du kan kræve bilag.
• Kontoen følger lejligheden, ikke personen. Ved genudlejning videreføres den, og ved ejerskifte overtager den nye udlejer både pligten og kontoen.

En negativ saldo skal ansættes til nul. Udlejeren kan altså ikke bære et underskud videre og lade det æde næste års hensættelser.

Sådan beder du om at få malet

Retten til at bruge kontoen står i § 118, og den har to trin.

Det første trin er hovedreglen: du kan kræve, at udlejeren foretager indvendig vedligeholdelse, «når det er nødvendigt, og udgiften kan afholdes af det beløb, der er til rådighed på vedligeholdelseskontoen». Begge betingelser skal være opfyldt — nødvendigt, og der skal være dækning.

Det andet trin gælder, når kontoen er vokset sig stor. Overstiger saldoen de seneste tre års samlede hensættelser, kan du kræve, at det overskydende bruges til «andre rimelige og hensigtsmæssige vedligeholdelsesarbejder i lejligheden». Betingelsen er, at lejligheden allerede fremstår velvedligeholdt indvendigt.

Én begrænsning skal du kende: er lejeaftalen opsagt af en af parterne, kan du ikke længere fremsætte krav efter den bestemmelse. Beder du først, når opsigelsen ligger på bordet, er du for sent ude.

Skriv derfor anmodningen, mens du bor der og ikke har opsagt. Én mail med hvilke rum det gælder, hvad der er slidt, og en henvisning til kontoen er nok til at starte sagen.

Formuler den som en anmodning frem for som en klage. Kontoen er sat til side til netop dette, og pengene forsvinder ikke ved at blive brugt — de skal bare bruges, mens de er der, og mens du bor i lejligheden.

Hvis udlejeren ikke gør noget

Der er en instans til netop det. Lejelovens § 114 giver huslejenævnet kompetence til at afgøre tvister om opfyldelse af vedligeholdelsespligten, og nævnet kan «på lejerens begæring pålægge udlejeren at lade bestemte arbejder udføre» og fastsætte en frist for hvert arbejde.

Overholder udlejeren ikke fristen, kan nævnet samtidig bestemme, at lejen nedsættes med et beløb svarende til forringelsen af det lejedes værdi, indtil arbejdet er udført.

Der er også en regel om manglende regnskaber: fremlægger udlejeren ikke regnskaber med bilag for de sidste fem år, når huslejenævnet beder om det, kan du kræve lagt til grund, at der mindst står et beløb svarende til periodens hensættelser på kontoen — uden fradrag for udgifter.

Huslejenævnet i Guldborgsund Kommune er den rette adresse for en lejebolig i Sakskøbing.

Hvad koster maling af en lejlighed?

Prisen følger vægfladen, ikke gulvarealet. En lejlighed på 75 m² gulv har typisk 130-160 m² væg, når døre og vinduer er trukket fra, og det er det tal, tilbuddet regner på.

Lofter, vægge og træværk prissættes hver for sig. Det er værd at bede om en linje pr. flade, fordi det både gør tilbud sammenlignelige og gør det muligt at skære fra.

Skal kontoen betale, er det desuden en fordel at have et skriftligt tilbud i hånden, når du skriver til udlejeren. Så handler samtalen om et beløb frem for om et skøn.

Prisen dækker afdækning, let opretning, grunding hvor det er nødvendigt, og to lag maling. Den dækker ikke tapetfjernelse, spartling af hele flader eller reparation af revner — de tre poster afregnes for sig, fordi omfanget ikke kan ses, før væggene er ryddet.

Hele lejligheden på én gang er billigere pr. rum end rum for rum. Opstart, afdækning og oprydning er faste poster, og de betales én gang uanset hvor mange rum der males i samme omgang.

Hvad påvirker prisen?

Underlagets stand flytter mest. To lag på en pæn væg er hurtigt arbejde; tapetfjernelse, huller og revner er en anden opgave, og forskellen måles i timer frem for i kvadratmeter.

Rummenes form er den anden faktor. Store, tomme flader går stærkt. Et badeværelse eller en smal entré med mange kanter og karme gør ikke.

Lofthøjden hører med. I ældre ejendomme er der ofte mere end 2,6 meter til loftet, og så skal der stilles op ved hver eneste flade.

Farveskiftet er den fjerde. Skal en mørk væg blive lys, skal der ofte et lag mere til end de to, der står i tilbuddet.

Og endelig omfanget: opstart, afdækning og oprydning er faste poster, så hele lejligheden på én gang koster mindre pr. rum end ét rum ad gangen.

Når du flytter: en anden regning

Fraflytningen følger et andet spor end kontoen ovenfor, og de to må ikke blandes sammen.

Ved fraflytning handler det om, hvad du har pligt til at sætte i stand, og her er hovedreglen i § 115 klar: det kan ikke aftales, at du ved fraflytning skal istandsætte andet end de dele af det lejede, som er omfattet af din egen vedligeholdelsespligt.

Har udlejeren den indvendige vedligeholdelse, kan du altså ikke pålægges at male hele lejligheden ved flytning. Har du selv overtaget pligten ved aftale, ser det anderledes ud — og så er det kontrakten, der afgør omfanget.

Læs kontraktens punkt om vedligeholdelse, før du bestiller noget som helst. Bestiller du maling, du ikke skulle betale, får du ikke pengene igen bagefter — udlejeren har ikke bedt om arbejdet, og du har ikke haft pligt til at udføre det. Det er en af de få fejl i et lejeforhold, der ikke kan rettes bagud.

Kan du selv male?

Ja, hvis du selv har vedligeholdelsespligten, og hvis resultatet holder til et syn.

Det taler for at gøre det selv: vægge i et enkelt rum, hvor underlaget er fint, og hvor to lag er alt, der skal til.

Det taler imod: lofter, spartling af hele flader, og rum hvor der skal skiftes markant kulør. Det er de tre steder, hvor forskellen mellem fag og fritid ses tydeligst, når lyset falder ind fra siden.

Skal kontoen betale, er svaret desuden nej af en anden grund: kontoen dækker udlejerens udgift til arbejdet, ikke din egen indsats.

Der er også en risiko, som er let at overse. Maler du selv i et lejemål, hvor du ikke har vedligeholdelsespligten, kan et dårligt resultat blive din regning ved fraflytning — ikke fordi du skulle have malet, men fordi arbejdet har efterladt en skade, der ikke er almindeligt slid. Skal der eksperimenteres med kulør, er et lejemål det dyreste sted at gøre det.

Forberedelse inden maleren kommer

• Find lejekontrakten frem og læs punktet om indvendig vedligeholdelse.
• Find den seneste årsopgørelse over vedligeholdelseskontoen.
• Skriv ned, hvad der er slidt, rum for rum, med foto.
• Ryd og tag ophæng ned, eller aftal at maleren gør det.
• Beslut kulør og glans pr. rum — ikke pr. lejlighed.
• Peg på revner og fugtskjolder ved besigtigelsen.
• Aftal adgang, hvis du ikke selv er hjemme i arbejdsdagene.

De to første punkter er dem, der afgør, hvem der betaler. Resten afgør, hvad det koster.

Typiske lejlighedsopgaver i området

Sakskøbing har 4.556 indbyggere og hører til postnummer 4990. Byen ligger i Guldborgsund Kommune, cirka 16 km vest for Nykøbing F, og en del malere vil køre fra Nykøbing-området.

Lejeboligerne fordeler sig typisk på to slags: ældre ejendomme i og omkring bykernen, og nyere almene afdelinger. Er boligen almen, gælder der et andet regelsæt end lejelovens — almenlejeloven — og din afdeling har enten en A- eller en B-ordning, som står i lejekontrakten.

Fordi kørselsafstanden tæller med i prisen, er det her mere værd end i en storby at samle hele lejligheden i én omgang frem for at tage et rum ad gangen.

I den almene sektor er forskellen mellem de to ordninger værd at kende. Ved en A-ordning overtager du lejemålet nyistandsat og betaler selv for normalistandsættelsen ved fraflytning, med en gradvis nedskrivning over tid. Ved en B-ordning følger der en konto med, og udlejeren har vedligeholdelsespligten undervejs — princippet minder om lejelovens konto ovenfor, men reglerne står i almenlejeloven og i din afdelings eget regelsæt.

Står der ikke tydeligt i kontrakten, hvilken ordning der gælder, så spørg boligorganisationen skriftligt, før du bestiller noget. Svaret afgør, hvem regningen tilhører.

Sådan vælger du maleren

Et tilbud på en lejlighed bør have en linje pr. rum og pr. flade, og det bør sige, hvor mange lag der er regnet med. Står der ingen lag, er der ingen aftale om lag.

Spørg desuden, om tilbuddet kan udstedes til udlejeren frem for til dig, hvis kontoen skal betale. De fleste malerfirmaer er vant til det.

Danske Malermestre står bag kvalitetsmærket En Rigtig Maler, hvor medlemmerne ifølge organisationen skal have uddannelse og erfaring i faget, overholde arbejdsmarkedsoverenskomster og være dækket af en garantifond. Malerforbundet organiserer svendene.

Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen anbefaler skriftlig aftale med angivelse af omfang, tidsplan og pris, og oplyser at en mangel kan gøres gældende i tre år fra opdagelsen, dog højst ti år efter afleveringen.

Regler og tilladelser

Maling inde i en lejlighed kræver ingen byggetilladelse. Der ændres hverken på bygningens ydre, dens anvendelse eller dens konstruktion.

Ligger ejendommen i Sakskøbing bymidte, kan den være omfattet af lokalplan nr. 158, vedtaget 12. oktober 2017. Planen kræver forudgående godkendelse af ændringer af facader, der er synlige fra offentlig vej, men den regulerer ikke de indvendige overflader.

Bemærk skellet mellem de to slags regler. Kommunens plan siger noget om, hvad huset må se ud som udefra. Lejekontrakten siger noget om, hvem der betaler for det indenfor. De to overlapper ikke, og de spørges hver sit sted.

Det, der binder her, er kontrakten frem for kommunen. Er ejendommen derimod fredet, ligger myndigheden hos Slots- og Kulturstyrelsen, og der gælder særlige regler ved skift af farve eller malingstype — status slås op i registret over fredede og bevaringsværdige bygninger.

Andre maleropgaver i samme bolig

Skal boligen males uden at det handler om leje eller fraflytning, er indvendig maling i Sakskøbing den bredere side. Skal kun vinduer, karme og døre males, se maling af træværk i Sakskøbing.

Ejer du ejendommen og skal have den malet udvendigt, er det en anden opgave med stillads og vejr som faktorer: udvendig maling i Sakskøbing. De samme sider findes for nabobyerne — maling af lejlighed i Nykøbing F og maling af lejlighed i Maribo.