Maling af lejlighed i Lynge — hvad koster det?

Fed og kursiv betyder også noget

Der er en detalje mere i formularen, og den er værd at kende, fordi den kan forveksles med almindelig typografi.

Formularen oplyser: «enkelte vilkår i den fortrykte tekst er fremhævet med fed og kursiv. Disse vilkår er fravigelser af lejelovgivningens almindelige regler.»

Med andre ord: en sætning i kontrakten, der står med fed og kursiv, er ikke fremhævet af æstetiske grunde. Den fortæller, at netop dér afviger aftalen fra lovens hovedregel — og har I aftalt det, som står kursiveret, er det ikke nødvendigt at gentage det i § 11.

Formularen tilføjer omvendt, at «vilkår, som er anført i § 11, er tilstrækkeligt fremhævet». Kravet er altså opfyldt af placeringen alene.

Når du læser din kontrakt igennem, skal du derfor kigge to steder: i § 11, og efter fed kursiv i den fortrykte tekst. Alt andet er lovens almindelige regler.

Hvad der ikke kan aftales væk

Ikke alt kan flyttes over på lejeren, uanset hvad der står i § 11. En række bestemmelser er ufravigelige, og to af dem betyder mest ved en fraflytning.

Loftet over kravet. Lejelovens § 187 fastslår, at «det kan ikke pålægges lejeren at bringe det lejede i bedre stand end den, hvori lejeren overtog det lejede». Overtog du boligen med slidte vægge, kan du ikke afkræves en nymalet bolig.

Den lukkede liste. Samme paragraf siger, at «udgifter til istandsættelse, der ikke er medtaget i fraflytningsrapporten, er lejeren uvedkommende». Kommer der en regning bagefter for et rum, der ikke stod i rapporten, er udgangspunktet, at den ikke skal betales.

Undtagelserne er snævre: en mangel, der ikke kan erkendes ved sædvanlig agtpågivenhed, eller tilfælde hvor lejeren har handlet svigagtigt.

Det betyder i praksis, at § 11 kan afgøre, om du skal male — men ikke hvor meget du kan afkræves. De to spørgsmål besvares hvert sit sted.

Sådan læser du din egen kontrakt

Fem minutter, fire ting at finde. Gør det, mens du stadig bor der, ikke når opsigelsen ligger på bordet.

• Find § 11 «Særlige vilkår» og læs hele afsnittet, også det, der ser ud som standardtekst.
• Se efter ordene «indvendig vedligeholdelse» — det er den formulering, der flytter pligten.
• Skim den fortrykte tekst for fed kursiv, og notér hvad der står de steder.
• Find indflytningsrapporten og læg den sammen med kontrakten.

Er § 11 tom, og er der ingen fed kursiv om vedligeholdelse, er pligten udlejerens — og så er malingen ved fraflytning ikke din regning.

Gem de to papirer samlet et sted, du kan finde dem igen om fem år — gerne som scan i skyen frem for som papir i en flyttekasse. Det er i praksis de eneste to dokumenter, der afgør sagen, og de er begge lette at miste undervejs i et flytterod.

De fire formuleringer, der flytter pligten

Når du læser § 11 igennem, er det de samme vendinger, der går igen. Her er, hvad de betyder i praksis.

«Lejer har den indvendige vedligeholdelsespligt». Den flytter ansvaret for hvidtning, maling, tapetsering og gulvbehandling over på dig i hele boperioden. Det er den mest almindelige fravigelse, og den er gyldig, når den står i § 11.

«Lejemålet er nyistandsat ved indflytning». Formuleringen bruges til at begrunde et krav om istandsættelse ved fraflytning. Den er kun holdbar, hvis boligen faktisk var nyistandsat — og indflytningsrapporten er beviset.

«Lejer betaler for normalistandsættelse ved fraflytning». Bemærk, at det er en anden ting end vedligeholdelse undervejs. De to kan stå hver for sig, og begge skal fremgå.

«Lejer må ikke male i stærke farver» eller lignende. En sådan bestemmelse er almindelig og gyldig, men den er ikke det samme som en pligt til at male tilbage — medmindre det også står der. Vil du male et rum mørkt, er det derfor værd at få en skriftlig accept først, så spørgsmålet er afklaret, mens I er enige, og ikke to år senere ved et syn.

Er du i tvivl om, hvad en formulering dækker, så spørg udlejeren skriftligt frem for over telefonen, og gør det før du bestiller noget. Et skriftligt svar bliver en del af sagen, hvis den senere skal afgøres af et nævn, mens en mundtlig forklaring ikke efterlader sig noget spor.

Hvis § 11 er tom

Det sker, og det er værd at vide, hvad det betyder, frem for at antage at der så gælder «det sædvanlige».

Er § 11 tom, og er der ingen fed kursiv om vedligeholdelse i den fortrykte tekst, gælder lejelovens udgangspunkt: den indvendige vedligeholdelse er udlejerens pligt. Og har udlejeren pligten, er der knyttet en vedligeholdelseskonto til boligen, som der løbende sættes penge ind på.

Det åbner for noget andet end en diskussion ved fraflytningen: du kan bede om at få malet, mens du bor der. Kontoen er sat til side til netop det formål, og pengene forsvinder ikke ved at blive brugt.

Én begrænsning er værd at kende. Er lejeaftalen først opsagt af en af parterne, kan kravet ikke længere fremsættes. Beder du først, når opsigelsen ligger på bordet, er du for sent ude.

Hvad koster en flyttelejlighed?

Prisen regnes på vægfladen frem for på gulvarealet. En bolig på 75 m² gulv har typisk 130-170 m² væg og loft, når døre og vinduer er trukket fra.

Oversigten forudsætter to omgange maling på flader, der er nogenlunde i orden. Skal tapetet af, skal der helspartles, eller skal der spærregrundes mod nikotin og skjolder, kommer det oveni — og de poster kan først opgøres, når rummene står tomme.

Et specificeret tilbud er værd at have, uanset hvem der betaler. En pris pr. flade kan efterprøves; et rundt beløb kan kun tros eller betvivles.

Hvad påvirker prisen?

Forberedelsen vejer tungest. To lag på pæne vægge er hurtigt arbejde; tapetfjernelse, huller og revner er timearbejde, og timerne kan ikke ses på et foto.

Geometrien kommer dernæst. Store, sammenhængende flader males hurtigt pr. kvadratmeter, mens bad, entré og trappeopgang har mange hjørner og karme.

Lofthøjden tæller med. I ældre ejendomme er der ofte mere end 2,6 meter til loftet, og så skal der stilles op ved hver flade.

Nikotin og vandskjolder er den fjerde og den, der overrasker flest. Begge slår igennem almindelig maling og kræver en spærrende grunder.

Og endelig omfanget: hele boligen i én omgang koster mindre pr. rum end rum for rum.

Hvad du bør gøre ved indflytning

Halvdelen af en god fraflytning afgøres på den dag, du får nøglerne — og det er den halvdel, folk springer over.

Gå boligen igennem rum for rum, mens den står tom. Fotografér hver væg, hvert loft og hvert stykke træværk, og gem billederne med datoen intakt. Skriv derefter alt, du finder, ind i indflytningsrapporten: skjolder, huller, ridser i karme, slidte flader.

Det er ikke smålighed. Det er den eneste dokumentation for, hvilken stand boligen havde, da du overtog den — og dermed for det loft, lejeloven sætter over, hvad du kan afkræves fem år senere.

Gem til sidst kontrakten sammen med billederne. Det er dér, § 11 står, og det er det første dokument, du skal bruge igen den dag, du siger op.

Kan du selv male?

Det må du, når pligten er din — men resultatet skal kunne bære en gennemgang med en synsmand.

Vægge med et fint underlag, hvor to omgange er nok, er et rimeligt sted at begynde. Lofterne er sværere, og det samme er en flade, der skal helspartles, eller et rum, hvor kuløren skal skifte markant.

Går det galt, ender dit eget arbejde som en post i fraflytningsrapporten. Så er der betalt to gange for den samme væg.

Forberedelse inden maleren kommer

• Læs § 11 i lejekontrakten, før du bestiller noget.
• Find indflytningsrapporten frem og læg den ved siden af.
• Fotografér hvert rum, før møblerne flyttes ud.
• Notér datoerne for syn, rapport og krav undervejs.
• Ryd og tag ophæng ned, eller aftal at maleren gør det.
• Læs fraflytningsrapporten ved synet, før du kvitterer.
• Skriv din uenighed på rapporten frem for at sige den højt.

De to første punkter afgør, hvem der betaler. De øvrige afgør, hvad du kan dokumentere.

Typiske lejlighedsopgaver i området

Lynge har 4.425 indbyggere og hører til postnummer 3540. Byen ligger i Allerød Kommune med Allerød by som nabo, og en del malere vil derfor dække både Allerød- og Hillerød-området.

Lejeboligerne fordeler sig typisk på almene afdelinger og privat udlejede boliger, og skelnen afgør hele regelsættet. Er boligen almen, gælder almenlejeloven frem for lejeloven, og afdelingen har enten en A- eller en B-ordning, som står i kontrakten.

I nyere boliger er gipsvægge og glatte lofter reglen, og forarbejdet begrænser sig typisk til pladesamlinger og huller efter ophæng. I ældre ejendomme kan der være pudsede vægge og højere til loftet, og så fylder forberedelsen mere end selve malingen.

Sådan vælger du maleren

Se efter, om tilbuddet er delt op rum for rum og flade for flade, og om der står, hvor mange omgange maling der er regnet med. Står tallet der ikke, er der reelt ikke aftalt noget om leveringen.

Spørg desuden, om tilbuddet kan udstedes til udlejeren frem for til dig, hvis det er udlejeren, der skal betale.

Der findes et mærke, hvis du vil sortere på faglighed. En Rigtig Maler drives af Danske Malermestre, og kravene til medlemmerne er uddannelse og erfaring i faget, overholdelse af arbejdsmarkedsoverenskomster samt dækning af en garantifond.

Få det skriftligt. Ifølge Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen hører opgavens omfang, tidsplanen og prisen hjemme på papir, og reklamationsfristen er tre år fra manglen opdages, med et loft ti år efter afleveringen.

Regler og tilladelser

Maling inde i en bolig kræver ingen byggetilladelse. Der ændres hverken på bygningens ydre, dens anvendelse eller dens konstruktion.

Det, der binder her, er kontrakten og lejelovgivningen — ikke kommunen. En lokalplan kan regulere facade, tag og kulør mod gaden, men ikke de indvendige overflader.

Er du uenig med en privat udlejer, er huslejenævnet i Allerød Kommune den rette instans. Gebyrerne er fastsat i lov om boligforhold og er ens i hele landet, og nævnet afgør sagen på skriftligt grundlag. Er boligen almen, går sagen i stedet til beboerklagenævnet.

Begge steder gælder, at dokumentationen afgør sagen. Kontrakten, rapporterne, fotos og datoer vejer tungere end en erindring om, hvad der blev sagt ved synet.

Andre maleropgaver i samme bolig

Skal boligen males uden at det handler om leje eller fraflytning, er indvendig maling i Lynge den bredere side.

Skal kun vinduer, karme og døre males, se maling af træværk i Lynge. Ejer du ejendommen og skal have den malet udvendigt, er det facademaling i Lynge og udvendig maling i Lynge.

De samme sider findes for nabobyerne — maling af lejlighed i Allerød og maling af lejlighed i Hillerød.